Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

17.12.201715:04

Стройкомплекс

Рынок жилья московского региона не в кризисе, а в зоне коррекции

Рынок жилья московского региона не в кризисе, а в зоне коррекции
2 Октября 2014, 16:43
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Как по-писаному

В числе наиболее ощутимых тенденций этого года присутствующие на круглом столе представители финансового сектора отметили рост инфляции по всей экономике на фоне существенных социальных обязательств. О избыточности этих обязательств и диспропорции в распределении средств ЦВ рассказывала еще два года назад, когда бюджет только был принят, и экономисты призывали власти не делать поспешных шагов и по возможности «отыграть» ситуацию назад. И сегодня главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова дает не утешительный прогноз по финансовому сектору: рост зарплат будет в основном съедать инфляция, а рост цен заставит людей в ближайшие год-два больше тратить на текущие операционные расходы. Ставки по кредитам также будут расти быстрее доходов, что негативно скажется на рынке недвижимости. И не только внешнеэкономические санкции в виде ограничения доступа к финансам для банков приводят к уменьшению сумм выдаваемых кредитов и ограничению доступа к ипотеке.

По мнению генерального директора входящей в холдинг ИНТЕКО риэлтерской компании «Магистрат» Алексея Болдина, рынку серьезно мешает политика властей, направленная против инвесторов в недвижимость: налоги на роскошь, изменение налогового администрирования и прочие меры. Эксперт отмечает, что к незначительному оттоку инвестиций в недвижимость может привести и фокус властей на импортозамещение, то есть стимулирование бизнеса вкладывать средства внутри страны, в реальный сектор экономики (что само по себе позитивно).

С другой стороны, есть мнение, что рынок недвижимости все-таки может получить дивиденды от санкций. Так генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш оптимистично высказался насчет активации санкциями внутреннего спроса, возврата денежных средств в Россию и роста интереса инвесторов к недвижимости. Об этих изменениях, по его мнению, свидетельствует переориентация некоторых занимающихся внешнеторговыми операциями банков на внутренний рынок, в том числе рынок ипотечного кредитования. «С ноября 2013 года, начиная с истории с «Мастер-банком», каждая новость отражается на рынке недвижимости. Прежде всего, ростом спроса на новостройки Москвы и области», - утверждает эксперт.

Чистка в рядах российских банков, падение рубля и очередная пенсионная реформа укрепляют граждан в мысли, что депозит - недостаточно надежное решение. Даже депозиты в валюте перестали считаться «тихой гаванью» после появления слухов о возможном ограничении оборота валюты в России. Реакция на валютные колебания привела к попыткам людей с рублевыми сбережениями зафиксировать их путем вложения в недвижимость. О росте привлекательности инвестиций в недвижимость свидетельствует и небольшое исследование, проведенное «Главмосстрой-недвижимостью» среди покупателей. Генеральный директор компании рассказал, что из 100 человек, разово и в полном объеме оплативших покупку квартиры, 36 сняли деньги с депозита, 25 – «вынули» из оборотных средств собственного бизнеса, а остальные отложили крупные покупки и расходы – приобретение новой машины, дорогой ремонт и прочее.

Данные по рынку свидетельствуют о том, что пик оттока накоплений с депозитов пришелся на I квартал 2014 года, совпав с ростом спроса на ипотечные кредиты для покупки жилья в новостройках. К лету спрос упал, а сейчас его можно назвать стабильным. В общем и целом текущая ситуация иллюстрирует известный факт, что для рынка недвижимости любая умеренная нестабильность в экономике – это плюс.

Банки, потребители и новая ипотека

Спрос на ипотечное кредитование пока сохраняется, но закредитованность населения растет. По словам Наталии Орловой, после весеннего роста ставок по кредитам около 30% заемщиков начали испытывать трудности с их обслуживанием. «Люди начинают покупать не новостройки, а использовать программы, связанные с улучшением жилищных условий – продавать старое жилье, покупать новое с первым взносом за счет продажи», - комментирует изменение покупательских предпочтений зампредседателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. Он прогнозирует дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам с октября на 0,5-1%, так что «идеальной» ипотеки с 7% годовых ждать неуместно как минимум в ближайшие несколько лет.

Банки очень заинтересованы в ипотечных заемщиках – это их лучшие и самые перспективные клиенты. Как отмечает Павел Лепиш, число людей с просрочками по ипотеке снижается, ситуация в экономике нестабильная, рисковать жильем никто не хочет. По оценкам Наталии Орловой, на фоне сжатия рынка автокредитования банки будут делать фокус на долгосрочные кредиты, в основном ипотечные. Однако необходимость реагировать на изменение конъюнктуры и сокращение доступа к финансам привела к отмене части программ кредитования и ужесточению требований к ипотечным заемщикам. Например, все меньше кредитов выдается без справки по форме 2-НДФЛ, и это особенно заметно в сегменте жилья эконом-класса.

Впрочем, на смену старым приходят новые ипотечные программы, на рынке становятся заметнее государственные и окологосударственные институты. Так при участии АИЖК запускается программа доступной социальной ипотеки, предназначенная для сотрудников бюджетных учреждений, военных, медиков, молодых семей, семей с двумя и более детьми и других приоритетных для государства социальных групп.

Сравнительно недавно появилась и уже получила распространение практика залогового ипотечного кредитования. Банки стали предлагать взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости (логичное решение, ведь порядка 80% жилья в России находится в собственности). «Ипотечный и залоговый кредиты почти одинаковы. Соотношение суммы кредита и стоимости залогового имущества, как правило, на уровне 50-60%», - отмечает Игорь Жигунов. Он считает, что залоговое кредитование будет интересно и малому бизнесу, в первую очередь, ИП, которых банки кредитуют неохотно.

Будущее для девелоперов

Мало кто из девелоперов берется прогнозировать ситуацию на средне срочную перспективу, ожидая в ближайшие год-полтора серьезного «теста» на жизнеспособность проектов и стратегий развития бизнеса. Например, Алексей Болдин прогнозирует стабильный спрос на недвижимость до конца года, а дальше ждет «расслоения проектов на плохие и хорошие», в результате которого плохие провалятся, а хорошие - получат клиентов. В его компании «Магистрат» в связи с этим собираются сфокусироваться на повышении гибкости в работе с клиентами, в том числе на разработке новых предложений и совместных программ с банками, направленным на нивелирование роста ставок по кредитам. Планируются совместные проекты с окологосударственными структурами, с АИЖК.

Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов полагает, что ставка на жилье комфорт-класса, сделанная его компанией, вскоре даст свои плоды: вчерашние покупатели жилья бизнес-класса начнут рассматривать добротный комфорт-класс в качестве варианта. По его мнению, для выживания на рынке девелоперам важно показать хорошее соотношение цены и качества. В Urban Group этого собираются добиваться, повышая эффективность расходов на рекламу за счет перевода рекламных активностей в интернет, наращивая конверсию «воронки продаж» и оптимизируя организационную структуру. Наличие большого портфеля земельных участков позволило организации сделать фокус на вертикальную интеграцию бизнеса. «У нас свой проектный институт с 250 сотрудниками, свой генподрядчик, технический заказчик, служба продаж, завод газобетона, производство окон и так далее. Такая интеграция позволяет экономить и быстрее принимать решения, оптимизировать себестоимость конечного продукта», - объясняет маркетолог.

Давая оценку нынешнему и грядущему изменению спроса на жилье, можно говорить о росте популярности квартир с отделкой, востребованных среди покупателей, арендующих жилье или берущих ипотеку на покупку своей первой собственной квартиры. По словам Павла Лепиша, в ближайшее время вырастет спрос на улучшение жилищных условий, в том числе за счет покупки квартиры в новостройке. Число выносных площадок за городом сократится, снизится спрос на жилье, строящееся на удаленных площадках, девелоперы станут более обязательными в части соблюдения сроков строительства. Спрос на жилье в Московской области, за исключением ближайших пригородов – Подольска, Одинцово, Красногорска - уменьшится, и часть игроков уйдет с рынка. Впрочем Павел Лепиш видит будущее самого привлекательного для застройщиков рынка жилья в России скорее оптимистично-реалистичным, чем депрессивным: «Москву и ближайшее Подмосковье ждет приток новых интересных проектов. Не надо пока говорить слово «кризис», идет коррекция».