Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

29.06.201717:04

Стройкомплекс

Возможна ли «гуманизация» массового жилищного строительства?

Возможна ли «гуманизация» массового жилищного строительства?
5 Августа 2013, 18:55
Текст:
Василий Бушнев, корреспондент ЦВ
Версия для печати

В 1962 г. голландский архитектор Николас Джон Хабракен в своей книге «Опоры: альтернатива массовому жилищному строительству» выдвинул парадоксальный тезис: причины перманентного дефицита жилья заложены в самом методе массового жилищного строительства, принципиальным изъяном которого является исключение  будущих жильцов из участия в строительном процессе. Обитатель жилища низведен до роли потребителя, которому навязываются готовые концепции пространственной организации жилищной среды. В результате происходит фундаментальное рассогласование между стилями жизни жильцов и их средой обитания. Ход времени только усугубляет образовавшийся зазор: построенные здания быстро устаревают в моральном и социальном плане. Возведенные на долгие десятилетия, они оказываются неуютными, неприспособленными для жизни новых поколений, в конечном итоге ненужными. Стремительно изменяющееся будущее неизменно обречено быть захороненным в некрополе, упорно возводимом сторонниками массовой жилищной застройки. 


 «Людям требуется больше времени для того, чтобы вырасти в территориальное сообщество, чем массовому жилищу для полного износа. Поэтому, если мы хотим, чтобы будущее общество могло идентифицировать себя со своим городом и, к тому же, следовать своим стандартам комфорта, нам придется поставить перед собой абсолютно уникальную задачу: мы должны сделать возможным создание районов, которые, старея, не становятся устаревшими, которые в состоянии впитывать новейшие идеи и обладать историческим ароматом. Районы, население которых может жить здесь поколениями и которые обладают потенциалом к изменениям. Это полная противоположность тому, что предлагает нам массовое жилище», — констатирует Хабракен.

При этом голландский архитектор вовсе не предлагает отказаться от индустриального домостроения в пользу индивидуальных проектов. По мнению Хабракена, необходимо изменить вектор рационализации индустриального строительства: механизация должна сконцентрироваться на долговременном производстве групп элементов, из которых потом можно будет собирать множественные вариации. Иными словами, необходимо примирить стандартизированное серийное производство с вариативностью изменяющихся потребностей и стилей жизни.

Самой важной задачей, как считает Хабракен, является не столько преодоление трудностей стандартизированного производства, сколько изменение системы отношений между участниками строительного процесса: архитекторы и проектировщики должны отказаться от роли индивидуальных творцов и подчинить свою работу удовлетворению запросов жильцов.

В контексте российской действительности подобные идеи звучат довольно экзотически. Предполагается, что для отечественных потребителей жилья большее значение имеет цена на квадратный метр и транспортная доступность, нежели пространственная организация жилища. В то же время увеличение предложений от застройщиков квартир со свободной или гибкой планировкой свидетельствует скорее о противоположной тенденции. Особенно примечательным является тот факт, что жилища с гибкой планировкой стали предлагаться на рынке жилья эконом-класса.

Одним из примеров может послужить жилой комплекс «Опалиха О2», построенный в Красногорске в рамках проекта «Город для жизни». Покупателям жилья было предложено около 40 вариантов планировочных решений и редкие для эконом-класса форматы — двухуровневые квартиры и эколофты. На пресс-конференции в «Интерфаксе», посвященной жилому комплексу, маркетолог проекта Леонард Блинов заявил следующее: «Нам стало очевидно, что необычное, индивидуализированное жилье, которое легко приспосабливается к самому разному образу жизни, крайне востребовано и до сих пор дефицитно на рынке экономкласса. Мы начинали продажи двухуровневых квартир с целью популяризации нового продукта всего с 55 тыс. руб. за кв. м. А сейчас мы продаем их уже примерно по 70 тыс. руб. за кв. м».

Другим примером является микрорайон «Эдальго» в Ленинском районе Московской области.  Как и в предыдущем случае, одним из преимуществ жилого комплекса является широкий спектр вариаций планировок, предложенных жильцам. «Эдальго» интересен тем, что жилые помещения проектировались на основании специального исследования, проведенного одним из архитекторов застройщика Татьяной Тарасовой. Проанализировав около 700 перепланировок квартир на других объектах, она выявила набор инвариантных моделей и проектных решений, основанный на пространственных предпочтениях потребителя, которые затем легли в основу проекта жилого комплекса. Исследование позволило решить проблему совмещения технологии полносборного домостроения, по которой возводился «Эдальго», с вариативностью моделей планировок жилых помещений.

«В процессе времени образ жизни людей потихоньку меняется. Примерно каждые пять-шесть лет изменяется номенклатура оборудования и мебели, предпочтительно размещаемых в жилище. Изменяется способ зонирования жилого пространства. Основные тенденции в перепланировках можно систематизировать и в проектах квартир закладывать возможность их реализации, — поясняет Татьяна Тарасова задачи своего исследования. — В элитном жилье с большой площадью квартир возможность индивидуализации квартир есть сама по себе. А вот предоставить покупателю возможность выбора вариаций в маленьких квартирах — это очень сложная задача. Не многие проектировщики понимают, как ее решить. Или, может быть, даже не считают это нужным».

С другой стороны, большая площадь элитного жилья не всегда избавляет покупателей от трудностей перепланировки. «В принципе, неважно, маленькая это квартира или большая — проблемы одни и те же. Потребитель сталкивается с тем, что не все его желания осуществимы. В чем заключается свобода планировки? В том, что на площади квартир нет перегородок. А по планам БТИ они все равно располагаются там, где запроектировал архитектор. Покупатель вроде видит: нет перегородок. Можно ставить, где хочу. Но когда доходит до дела, выясняется, что кухня должна стоять именно так, как сделано по проекту. И передвинуть ее невозможно, потому что иначе ты попадешь на спальню на нижнем этаже. А это запрещено по нормам. Другой пример: где-то в 70% всех перепланировок осуществляется расширение главного санузла. Это наследие советских квартир. У многих проектировщиков до сих пор в квартире закладывается раздельный санузел. Я лично занималась дизайн-проектом квартиры площадью 100 кв. м., — то есть это явно никакой не эконом-класс — и тем не менее там был запроектирован такой санузел. Мне, например, непонятно, зачем проектировать то, что по умолчанию будет ликвидировано или переделано», — рассказывает архитектор.

Людям требуется больше времени для того, чтобы вырасти в территориальное сообщество, чем массовому жилищу для полного износа. Поэтому, если мы хотим, чтобы будущее общество могло идентифицировать себя со своим городом и, к тому же, следовать своим стандартам комфорта, нам придется поставить перед собой абсолютно уникальную задачу: мы должны сделать возможным создание районов, которые, старея, не становятся устаревшими, которые в состоянии впитывать новейшие идеи и обладать историческим ароматом 
Исследование Татьяны Тарасовой можно рассматривать как инструмент, позволяющий предвосхитить функциональные особенности стиля жизни и потребности будущих жильцов. Несмотря на то, что покупателям предлагались уже готовые планировки, их продуманная вариативность позволяла сделать выбор в пользу наиболее комфортной пространственной организации. По мнению Татьяны, проектные решения должны также ориентироваться на возможные изменения пространства жилья во времени: «Предусматривать возможности для трансформации жилища во временном пространстве необходимо. К примеру, если мы проектируем спальню в торцевой части дома, то хорошо бы запроектировать окна и на фасадной, и на торцевой стене, чтобы была возможность впоследствии, если появился второй ребенок или переедет бабушка, частично зонировать и разделить комнату на две части».

Таким образом, в сегменте жилья эконом-класса появляются разработки и методики, благодаря которым оказывается возможным максимально адаптировать жилье под его обитателя. Проблема заключается в том, что эти разработки пока носят локальный характер. Кроме того возникает вопрос: не являются ли тщательно продуманные и изощренные проектные решения, в конечном итоге, «сизифовым трудом», учитывая тенденцию к уменьшению площадей квартир до 30-50 кв. м? Маленькие площади и ипотека, как признает большинство экспертов, стали на данный момент основным драйвером для развития строительства жилья. Покупатели, — согласно исследованиям, это в большинстве случаев молодые семьи — не обладающие высокими доходами, берут небольшие кредиты и приобретают маленькие квартиры, руководствуясь принципом: небольшое жилье, но мое. Однако, если предположить, что в будущем доходы молодых семей, приобретающих небольшие квартиры, могут увеличиться, а состав семьи расширится после рождения детей, то вряд ли владельцы подобного жилья надолго в нем задержатся.
 
Возможный высокий уровень миграции жильцов, накладывающийся на их карьерные и экономические перспективы, угрожает формированию устойчивого локального сообщества, о котором писал Хабракен. Такой тип жилища скорее подходит молодым специалистам, которые не имеют семьи и находятся на начальных этапах своей карьеры. В этом случае небольшое по метражу жилье будет промежуточной стадией в их «квартирной карьере». Так, перед нами маячит призрак той же самой проблемы, с которой столкнулись идеологи массового жилищного строительства — когда образованные и успешные в работе обитатели панельных высоток переезжали в более подходящие районы, а освободившиеся квартиры заселялись теми, кто уже в силу экономических и социальных обстоятельств не мог позволить себе дальнейшее переселение.
 
На сегодняшний день методы гибких планировочных решений продолжают занимать нишу уникального товарного предложения, которым строительные компании могут заманивать потенциальных покупателей. В то же время сдаваемые под социальное жилье многоэтажки со старыми нефункциональными планировками продолжают плодиться. Чтобы избежать подобных проблем, единственным выходом является возведение принципа «открытого строительства», о котором писал Хабракен, на уровень государственной жилищной политики, когда, с одной стороны, любое жилье проектируется с учетом интересов будущих жильцов, а c другой — постоянно ведется поиск наиболее гибких архитектурных конструкций, что увеличивает возможности для трансформации жилых зданий и целых кварталов под изменившиеся запросы, препятствуя моральному устареванию построенных объектов. Только в этом случае возрождение индустриального домостроения не приведет к повторению ошибок прошлого.