Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

17.12.201715:08

Остановите стройку

Остановите стройку
25 Февраля 2011, 00:00
Текст:
Павел Межов, аналитик НАСИ
Версия для печати

Хотите снизить цены на жилье в Москве? Забавный вопрос, не правда ли? И ответ на него, на первый взгляд, однозначный. Так значит, хотите? Но ведь это совсем не трудно. Немного политической воли, немного управленческого азарта, толику номенклатурного веса – и цены на жилье в столице снизятся сами. И все, что нужно для этого сделать – запретить строить новое жилье в пределах МКАД. Любое. Даже социальное. Даже элитное. Совсем.

Судите сами. Такой запрет лишит почвы под ногами жилищных «инвесторов» – то есть, тех обеспеченных людей (не важно, действуют они как частное лицо или как юридическое), которые имеют вполне нормальное желание сохранить и приумножить свои капиталы в условиях российской действительности, не выводя их из страны. Основным условием для успешного инвестирования в недвижимость все последние годы являлся постоянный рост ее стоимости, опережавший не только инфляцию, но и все прочие «инструменты повышения финансового благополучия». Залогом такого роста (в первом приближении) были относительно низкие «стартовые» цены на недвижимость в конце 1990-х – начале 2000-х годов и накачка российской экономики «нефтяными» деньгами. Не будем вдаваться в подробности и углубляться в дебри спекулятивных схем, но именно спрос на инструмент «связывания» больших «лишних» денег толкал вверх московские «метры».

При этом наиболее доходной представлялась покупка «на этапе котлована». Выгодно было всем – инвестор, вкладывая деньги на этапе, когда дом существует еще только на бумаге, через год-два, когда дом становится вполне железобетонным, «вынимает» их с сотней-другой процентов прибыли. Девелопер, работая на чужие, но не банковские, беспроцентные деньги «раскручивает маховик», выводя на рынок проект за проектом. При этом рост цен на единицу конечной продукции – тот самый квадратный метр – никого не беспокоил, потому что эта продукция для упомянутых лиц является не предметом потребления, а финансовым инструментом.

К июлю 2008 г. номинал цен на московские метры выбрал потенциал роста, оказавшись на уровне цен своих аналогов в мировых столицах. Одна составляющая смысла инвестирования отпала. И теперь, если остановить строительство – то окончательно остановится весь этот конвейер умножения денежной массы. Раз нет нового строительства – нет изменения фазы строительной готовности дома – нет роста цены – нет смысла инвестирования.

А теперь поговорим о других приятных, а может и не очень, побочных эффектах прекращения строительства. Остановка строек в Москве приведет к роспуску/самороспуску армии строительных рабочих, в 100% случаев – приезжих. Все эти гастарбайтеры сегодня где-то живут, покупают продукты, ездят на работу, отдыхают. Приехали в Москву они не просто так. У них дома плохо, работать негде. Здесь они нашли работу, пусть не неквалифицированную, но оплачиваемую. Они зарабатывают здесь деньги – и отправляют их домой, за границу. И если стройки прекратить, то они уедут. А, следовательно, освободят занимаемые ими сегодня жилые площади, места в метро, автобусах и маршрутках, в очередях на кассы в магазинах, да мало ли где! Пересохнет поток выводимых ими из России денег. Освободившиеся квадратные метры выйдут на рынок аренды либо вторичной продажи.

С другой стороны – остановка строек выведет из города обслуживающую их инфраструктуру – все многочисленные базы и рынки строительных материалов, производственные, торговые и транспортные фирмы и фирмочки, продававшие и доставлявшие цемент, щебень, бетон, металл, кирпич и многое другое на остановленные теперь стройки. Стоит ли упоминать что персонал всех этих контор и конторок – тоже в большинстве своем приезжий? Далее по цепочке, исчезновение армии гастарбайтеров приведет к снижению нагрузки на торговые комплексы и уменьшению потребности в продавцах, товароведах, приемщиках, торговых агентах и представителях, мерчендайзерах, водителях, грузчиках – снова в большинстве своем приезжих. Затем изменения коснутся «обслуживающего персонала второй волны» для вышеназванных категорий.

Подводя итог, констатируем. «Простое» прекращение жилищного строительства в пределах МКАД дает уменьшение реального населения города на миллион-другой, снижение нагрузки на дороги (на практике – исчезновение пробок) и общественный транспорт, резкое снижение криминогенной среды. В сухом остатке – сплошные плюсы, включая искомое снижение цены на московские квадратные метры сразу минимум на четверть. Почему? Да потому, что если они не финансовый инструмент, то им придется как-то коррелировать по стоимости не с возможностями инвесторов (в обывательских масштабах – практически безграничными), а с уровнем доходов основного потребителя. А он, этот уровень, не так уж и высок. И превышение спроса над предложением перестанет работать – бывшие «инвестиционные» метры, выйдя на рынок, моментально склонят чашу в противоположную сторону.

На этом хотелось бы прекратить мечтать. Да, чтобы снизить цены на жилье и побороть пробки – надо перестать это жилье строить. Запретить законодательно, без исключений. И проблема рассосется сама собой. И останется большой город, не перегруженный гонкой за ценой квадратного метра. Может быть, в таком городе будет и жить немного легче. Но это утопия. Москва сегодня, и как город, и как мегаполис, и как столица России не может прекратить строить жилье. Слишком сложны связи, слишком взаимоувязаны процессы. Серьезные проблемы не любят простых решений, даже если последние кажутся безусловно правильными. Правда, если вы заметили, есть тут одна зацепка – «в пределах МКАД».