Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

17.08.201700:34

Стройкомплекс

Нежилое жилье: какое будущее ожидает рынок апартаментов в Московском регионе?

Нежилое жилье: какое будущее ожидает рынок апартаментов в Московском регионе?
10 Октября 2014, 16:27
Текст:
Виктор Гессов
Версия для печати

В конце сентября в рамках XIV Российского форума лидеров рынка недвижимости состоялась конференция «Влияние законодательных инициатив на рынок апартаментов в Московском регионе». Ее участники попытались спрогнозировать, как изменится рынок апартаментов в свете готовящихся Правительством Москвы и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ законодательных нововведений.

Главные претензии, которые московские и федеральные власти инкриминируют данному формату недвижимости, заключаются в его несоответствии требованиям, предъявляемым для жилья. «Такие объекты оказываются необеспеченными необходимой социальной инфраструктурой, не соответствуют санитарным и техническим нормам. А бюджет Москвы недополучает платежи за изменение функционального назначения земельных участков», — заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. В тоже время, как заявляют правительственные чиновники, многие покупатели приобретают апартаменты именно для постоянного проживания.

Бороться с «невидимым жильем» собираются через устранение юридических разночтений, которыми пользуются застройщики для возведения апартаментов на участках, не предназначенных для строительства жилых объектов. Так, 19 сентября в СМИ появилась информация, согласно которой Департамент градостроительной политики Москвы подготовил проект постановления «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП «Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве». Кроме того, московские власти совместно с Минстроем разрабатывают коэффициенты обеспеченности апартаментов социальной инфраструктурой. «Мы наладили тесный контакт с Министерством строительства России, предлагаем ряд своих законодательных инициатив. Сейчас на стадии обсуждения находится законопроект о статусе апартаментов и их обеспеченности социальной инфраструктурой», — заявил в июле этого года заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

О том, что желание застройщиков оптимизировать свои расходы стало основным драйвером для строительства апартаментов, говорили докладчики конференции. «Активное развитие сегмент апартаментов получил после кризиса 2008-го года. Этому способствовало несколько основных причин. Одна из них — увеличение объемов предложения в офисном сегменте и снижение эффективности офисных проектов. Их экономическая целесообразность существенно снизилась. Поэтому большинство девелоперов, в портфеле которых были площадки под бизнес-центры, стали перепрофилировать их под другие сегменты. Одним из которых стали апартаменты, — отметила основные этапы развития рынка апартаментов руководитель компания «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Вторая причина активного развития данного сегмента заключалась в том, что к апартаментам предъявляются не такие строгие нормы и СНИПы, как в случае со строительством жилья. И к тому же при условии строительства апартаментов эти здания не должны быть обременены инфраструктурой, потому как de jure они являются нежилыми помещениями. Соответственно, для застройщиков в сложившихся послекризисных условиях, когда были проблемы с финансированием новых проектов, стало намного выгоднее реализовывать имеющиеся площадки именно под апартаменты, потому что это позволяло получить большие площади на выходе, нежели в случае со строительством жилья».

Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компания Welhome Андрей Хитров указал в качестве одной из причин роста объема строительства апартаментов ограничения, которые накладывает историческая застройка города, требующая от девелоперов вложений в реновацию и восстановление. «Такого, чтобы на сегодняшний момент кто-то сознательно входил в сегмент апартаментов, мы сейчас не видим», — подытожил эксперт. О юридической подоплеке бурного развития рынка апартаментов говорил директор департамента маркетинга и рекламы ГК ГРАС Петр Кирилловский: «Это по сути формат недвижимости, который исключительно связан с юридическими обстоятельствами. Ни один застройщик по доброй воле строить именно апартаменты конкретно для жилья не будет. То есть это в любом случае обстоятельства, которые застройщика на это толкают. Поэтому прояснение данного формата, его какое-то законодательное укрепление, прояснение в любом случае нам всем полезно».

На сегодняшний день доля апартаментов в Москве в пределах ТТК составляет 35% от предложения квартирного и апартаментного жилья. От ТТК до МКАД — 25%. Руководитель аналитического и консалтингового центра компания Est-A-Tet Владимир Богданюк спрогнозировал в 2014 году выход на рынок более 30-ти проектов с апартаментами. Большинство проектов, по его словам, ориентировано на семейных покупателей, и поэтому в будущем количество семей-собственников апартаментов будет только расти. Сейчас доля покупателей, приобретающих квартиру для собственного проживания, не меньше доли инвестиционных сделок.

Зачастую семейные покупатели приобретают апартаменты для подрастающего поколения. «У нас 60% покупателей — это жители окрестных домов, которые расширяются. Скажем, семья, живущая два поколения в одной квартире», — поделился данными директор по продаже апартаментов компании MR Group Дмитрий Цветков. Схожий портрет потребителя описал Петр Кирилловский: «Мы проводили исследование-опрос наших покупателей. Чаще всего люди покупают для детей. То есть либо для подрастающих детей, либо с какой-то перспективой увеличения семьи. То есть это вообще возможность получить большую площадь за меньшие деньги». О еще одной категории приобретателей апартаментов рассказал Андрей Хитров, характеризуя ситуацию в Центральном административном округе Москвы. Он отметил большое количество бизнесменов не из Московского региона, которые заключают пакетные сделки, приобретая апартаменты не только для себя, но и для своих родственников, а также, если речь идет о переносе бизнеса в Москву, для своего менеджмента.

Что касается покупателей, приобретающих апартаменты с инвестиционными целями, то, по мнению генерального директора сети апарт-отелей YE’S Александра Погодина, возрастающий интерес для них будет представлять именно этот формат: «Наш анализ показал, что практически в любом комплексе эконом-класса, комфорт-класса или бизнес-класса до 20% приобретателей — это инвесторы. Это те, кто покупают эту недвижимость с целью сохранения денег. Желательно, чтобы они вложились, сохранились и еще давали операционный доход от сдачи в аренду. Вот все эти показатели в комплексе апарт-отеля в два-три раза выше, чему у любой всеми так любимой маленькой однокомнатной квартиры».

Существенным стимулом для приобретения апартаментов является цена: по словам Татьяны Калюжновой, разница в стоимости апартаментов и жилья составляет в зависимости от сегмента и проекта от 10% до 20%. В большей степени это верно для апартаментов бизнес-класса и комфорт-класса. Как уточнил Андрей Хитров, в элитном сегменте апартаменты практически догнали по стоимости квартиры. При этом, как неоднократно указывали докладчики, далеко не все застройщики, занимающиеся апартаментами, обходят стороной вопрос о социальной инфраструктуре. «В объекте из 200 тыс. кв. м более 50-ти тыс. отведено под социальную и спортивную инфраструктуры. В любом случае мы изначально думали, что этот объект должен ориентироваться на конечных жителей», — привел в пример Петр Кирилловский многофункциональный квартал «Флотилия», расположенный в САО.

Говоря о положительных и отрицательных чертах формата апартаментов, Дмитрий цветков уверен, что «нужно выделить из апартаментов то, что делается в Москве, и то, что делается в Новой Москве и Подмосковье. И опять же нужно выделить в безусловно положительный сегмент крупные МФК, которые в общем-то кроме какой-то упорядоченности и повышения качества жизни ничего окрестным жителям не несут. Все какие-то отрицательные вещи про апартаменты идут от точечных проектов, особенно точечных проектов в Новой Москве и Московской области».

Введение законодательных инициатив ударит, прежде всего, по точечным проектам, считают участники конференции. По мнению Андрея Хитрова, в сегменте элитных апартаментов возможное обременение социальной инфраструктурой вряд ли приведет к значительному снижению объема строительства, поскольку спрос на этот сегмент достаточно локален и определяется специфическими характеристиками — в основном, размещением объектов в уникальных локациях. Владимир Богданюк предположил, что «развитие апартаментов комфорт-класса в дальнейшем будет протекать скорее в формате комплексных проектов, где будут представлены как квартиры, так и апартаменты. Таким образом будет компенсироваться социальная нагрузка на весь проект. Точечные проекты комфорт-класса, эконом-класса, скорее всего, ввиду налоговой нагрузки и обременений социальной инфраструктурой будут не самыми выигрышными, поскольку их основное преимущество в цене может просто-напросто сократиться. Соответственно, развитие массового формата апартаментов в перспективе, по нашему мнению, будет именно в комплексных крупных проектах, которые будут сочетать в себе квартиры, апартаменты, торговые центры и т.д.».

В ситуации ужесточения контроля над рынком апартаментов со стороны властей наиболее выигрышное положение занимает формат апарт-отелей. «Я не вижу противодействия против этого формата и думаю, что он будет продолжаться дальше. Я вижу очень высокий спрос со стороны инвестиционного сообщества. У нас в течение периода строительства апарт-отеля в Санкт-Петербурге все 975 апартаментов были проданы еще до его ввода в эксплуатацию. В Москве, мне кажется, востребованность этого еще выше», — считает Александр Погодин.