Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

29.06.201717:08

Стройкомплекс

Панельные дома новых серий уравняют "эконом" и "бизнес"

Панельные дома новых серий уравняют "эконом" и "бизнес"
11 Августа 2014, 12:31
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

ЦВ: Денис, индустриальное домостроение в России ассоциируется в основном с типовыми панельными домами, спроектированными еще в советские времена. А как выглядит современное массовое строительство за рубежом?

Денис Бородако (далее – Д. Б.): В массовом строительстве во всем мире используют типовые проекты. Сегодня индустриальное домостроение – это не только «панель», но и каркасно-ригельные системы, позволяющие быстро собирать конструктив здания и делать любые навесные ограждающие конструкции – от кирпича до газобетона. Используются системы строительства на основе сборно-монолитных конструкций (СМКД), системы металлокаркаса. Последние не слишком популярны в нашей стране, но достаточно широко применяются в других государствах, например, в Китае. Основные тенденции развития технологий индустриального домостроения за рубежом лежат в плоскости обеспечения большей свободы для архитектурных планировочных решений, улучшения качества конструктива, снижения затрат на строительство и эксплуатацию зданий.

ЦВ: Переход отечественного индустриального домостроения на качественно новый уровень во многом простимулировал мэр Москвы Сергей Собянин, заявивший о намерении запретить строительство панельных домов существующих серий с 2016 года. Как к этому готовится стройиндустрия?

Д. Б.: Во-первых, при Москомархитектуры создана рабочая группа по разработке проектов типовых панельных домов нового поколения, в деятельности которой мы принимаем активное участие. Во-вторых, большинство крупных игроков рынка Москвы и Подмосковья, – ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, «Главмосстрой» и другие, – сейчас заняты проектированием новых серий типовых домов. Наше проектное бюро, например, получило уже три заказа на такие проекты. Следующим шагом будет строительство новых или модернизация существующих заводов. Многие девелоперы уже анонсировали запуск заводов по выпуску новой «панели» в 2015 году.

ЦВ: Чем новые типовые панельные дома будут отличаться от домов старых серий?

Д. Б.:
Серии индустриального домостроения советского периода давно перестали отвечать потребностям рынка. Они плохо выглядят, не имеют достаточной свободы планировки, их качество оставляет желать лучшего. Современные площади под коммерческую инфраструктуру на первом этаже таких домов можно организовать только отлив его в монолите, что удорожает строительство и накладывает определенные ограничения.

У новых типовых домов есть преимущества перед домами старых серий как в части качества и экономики проекта, так и в части эстетики. Один из главных плюсов типовых серий нового поколения для застройщика – возможность минимизировать или вовсе исключить мокрые процессы на стройплощадке. Например, не нужно делать монолитные подземный паркинг и первый этаж под коммерческую инфраструктуру – они создаются из сборных конструкций. Итальянские технологии сборки дома на болтовых соединениях позволяют избежать попадания влаги на строительные материалы. Все это уменьшает расходы, повышает скорость и качество строительства. Заводская технология всегда точнее и лучше, чем технология производства чего бы то ни было непосредственно на стройке.

Кроме того, застройщик может использовать различные фасадные решения. Советские дома в основном имеют фасады из плитки, поскольку серии облицовывали ею на заводе по технологии. При использовании конструкций нового поколения можно делать навесной фасад, фиброцемент и штукатурку. Покупатели квартир в современных домах с использованием модернизированных секций в индустриальных конструкциях получают свободную планировку и высокое качество, а значит и снижение расходов на отделку и обустройство жилья. Типовые дома нового поколения не уступают монолитным ни по теплоизоляции, ни по звукоизоляции, ни по пожарным характеристикам, ни по качеству финишных поверхностей. На стены квартиры в таком доме можно сразу клеить обои.

ЦВ: Когда появятся первые типовые проекты панельных домов, и первые построенные по ним здания?

Д. Б.:
Полагаю, девелоперам будет что показать «на бумаге» к началу следующего года. Заводы закончат модернизацию примерно к концу 2015 года. При таком раскладе к началу 2016 года индустрия будет готова начать строительство новых серий типовых домов в Москве и области.

ЦВ: Каков ваш прогноз стоимости квадратного метра в таком доме?

Д. Б.:
По моим оценкам, себестоимость производства панельного дома новых серий - «коробки» с инженерными системами – может составлять порядка 20 тысяч рублей. Чтобы посчитать себестоимость строительства, нужно добавить к ней цену земли, фундамента, подключения к инженерным сетям, отделки, работы строителей и техники, транспортные расходы и расходы на благоустройство. Это все, как вы понимаете, очень индивидуально.

ЦВ: Пока новые технологии индустриального домостроения осваивают застройщики Москвы и области. Между тем, по данным Росстата, строительство квадратного метра жилья на севере страны – на Чукотке, на Сахалине, в Ямало-Ненецком округе - обходится в полтора раза дороже, чем в среднем по России. Смогут ли типовые дома нового поколения решать проблему с доступным жильем в этих регионах?

Д. Б.:
Уверен, что индустриальные дома новых серий будут востребованы на всей территории России. На Севере, конечно, очень в них нуждаются, ведь там невозможно использовать монолит – он не твердеет в местном климате. Там есть целые города из домов «советских» серий, полностью устаревших морально и физически. Интерес к новым технологиям жилищного строительства так или иначе будут проявлять сырьевые, в том числе нефтедобывающие компании, которым необходимо обеспечивать своих сотрудников жильем. Это могут быть контракты на строительство сотен тысяч квадратных метров. Отмечу, что климатические условия не накладывают практически никаких ограничений на эксплуатацию домов новых серий. За исключением требований к особой планировке зданий для районов с высокой сейсмичностью – Северного Кавказа, Алтая, Сахалина, Камчатки.

ЦВ: Принято считать, что панельный дом - это жилье «эконом-класса». Что изменится с появлением «панели» нового поколения?

Д. Б.:
Понятия «эконом», «бизнес», «элитка» - скорее из словаря риэлторов, чем застройщиков. Впрочем, мы все ими пользуемся и видим, что их смысл постоянно меняется, и будет продолжать это делать по мере развития рынка. Раньше говорили «эконом» и подразумевали максимально дешевый панельный дом-«коробку» с коммуникациями. В кризисном 2008 году появился так называемый «комфорт» или «эконом плюс» - тот же панельный дом, но уже с отделкой квартир и благоустройством территории.

Появление таких объектов – во многом наша заслуга. В то время мы были техзаказчиком и генеральным проектировщиком одной крупной московской инвестиционно-строительной компании и первыми на рынке придумали уделять больше внимания обустройству дворового пространства, начали делать красивые входные группы, предлагать на выбор несколько дизайн-проектов отделки, включенной в стоимость квартиры. Это стало пользоваться повышенным спросом у покупателей и актуально по сей день. По такому же принципу мы работаем сейчас на проектах строительства доступного жилья в столице в сотрудничестве с московским правительством. Требования в «эконом-классе» постоянно растут, и «жесткий эконом» окончательно вышел за границы Московской области. Очевидно, что новые технологии индустриального домостроения сделают жилье «комфорт-класса» еще более комфортным.

Что касается сегмента «бизнес», совсем недавно считалось, что дом «бизнес-класса» обязательно должен быть монолитным. Конечно, с большими квартирами, качественными фасадами и продуманным благоустройством. Однако за рубежом жилье «бизнес-класса» давно не монолитное, а сборное. И недавно такие объекты начали появляться в России.

Полагаю, вскоре требования к жилью «бизнес-класса» и «эконом-класса» сравняются. Отличаться эти сегменты будут только размером квартир, который и определит стоимость ее приобретения. Например, однокомнатная квартира «эконом» – это 30-45 квадратных метров, а «бизнес» – от 60 метров.