Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

23.08.201701:40

Стройкомплекс

На фоне падения стоимости европейской недвижимости эксперты рекомендуют вкладывать средства в Сингапур и Китай

На фоне падения стоимости европейской недвижимости эксперты рекомендуют вкладывать средства в Сингапур и Китай
13 Января 2012, 11:49
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Аналитики отмечают низкую ликвидность рынков недвижимости стран Европы и рекомендуют инвестировать в азиатские проекты. Как и следовало ожидать, худшая ситуация на европейском рынке недвижимости сложилась в Греции. По мере погружения страны в кризис в 2011 году многие греки вынужденно продавали унаследованные дома и отказывались от инвестиций в недвижимое имущество. За год жилье подешевело в среднем на 15-20%. По данным риэлторов, однокомнатная квартира на побережье сейчас обойдется в 50-60 тыс. евро.

Падение цен скомпенсировал введенный властями экстренный налог на недвижимость, который будет действовать ближайшие два года и поможет пополнить бюджет дополнительными двумя миллиардами евро. Размер налога зависит от многих показателей: кадастровой стоимости (которую постепенно подтягивают ближе к рыночной цене), расположения, возраста жилья и прочих. К примеру, владелец нового коттеджа площадью 125 кв. м на полуострове Халкидики должен будет заплатить 450 евро в год. Средняя же ставка по стране составляет 4 евро за квадратный метр. Снижение рыночных цен на жилье на фоне общей экономической нестабильности и колебаний налоговой нагрузки заставляет экспертов сомневаться в привлекательности греческих квадратных метров.

«Принимая во внимание, что население активно выводит свои сбережения из страны, покупка какой бы то ни было собственности здесь представляется довольно необдуманной затеей. Избегайте Греции любой ценой и рассмотрите возможности продажи собственности, которую вы там имеете», - наставляет инвесторов в своем блоге генеральный директор британской Assetz PLC Стюарт Ло.

Уже сейчас внешний долг Греции составляет 160% ВВП, а в случае выхода страны из Еврозоны ее валюта девальвируется на 60%, что сильно обесценит любые инвестиции. Кризис в Греции затронул и соседний Кипр. «Несмотря на тенденцию к росту спроса в первой половине года,  он закончился большим спадом во всех сегментах. Более всего это затронуло восточную часть острова (Айя-Напу и Ларнаку), а также Пафос на западе. Падение спроса ощутили даже традиционно пользующиеся популярностью Лимассол и Никосия», - подводит итоги года Яннис Мисирлис из кипрской Imperio Properties.

За 2011 год, по данным Департамента земельных угодий Кипра, на острове было продано 7018 объектов недвижимости, что на 18% меньше, чем в 2010 году, и втрое меньше, чем в наиболее благоприятном за последнее десятилетие 2007 году. Как пишет Cyprus Property News, внутренний спрос на недвижимость в значительной степени подавлен экономической неопределенностью, дефицитом ликвидности и высоким уровнем безработицы. Объем иностранных инвестиций также уменьшился: лишь четверть сделок была заключена с иностранными покупателями, большая часть которых россияне, меньшая – выходцы из стран Азии и ОАЭ.

Снижению спроса со стороны иностранных инвесторов немало поспособствовали ставшие достоянием широкой публики махинации с выдачей несуществующих титулов - статусов владения недвижимостью. Теперь власти пытаются урегулировать этот вопрос и вернуть доверие покупателей. Чтобы как-то стимулировать спрос, в начале декабря был принят закон о льготах на приобретение недвижимости, согласно которому покупатели облагаемых 15% НДС домов или квартир (фактически любого жилья, построенного после 2004 года) освобождаются от уплаты единовременного регистрационного сбора при получении титула. При приобретении необлагаемой НДС недвижимости (той, что старше восьми лет), размер НДС снижается наполовину. Действие закона распространяется на договоры купли-продажи, которые будут заключены в течение ближайших шести месяцев.

Впрочем, несмотря на предпринимаемые кипрскими властями меры, эксперты не ждут восстановления рынка в 2012 году. «Суммарный вклад двух крупнейших кипрских банков в греческие облигации - около 5 млрд. евро. Это не дает повода для оптимизма», - категоричен управляющий директор британской инвестиционной компании Colordarcy Локсли Маккензи (Locksley McKenzie).

В ушедшем году с проблемами на рынке недвижимости столкнулись не только балансирующая на грани банкротства Греция и тесно связанный с ней экономически Кипр, но также Ирландия, Болгария и Чехия. Так, бум на ирландском рынке жилья 2000-2006 годов сменился резким спадом. По данным «Глобального индекса цен на жилую недвижимость», опубликованного Knight Frank, за первые три квартала 2011 г. падение стоимости квадратного метра составило 15%, а за последние шесть лет - 60%.

Стабильно снижаются и цены на рынке недвижимости Болгарии, откуда практически  ушли британские и ирландские покупатели. «Теперь на нем господствуют россияне, которые умело торгуются, что способствует дальнейшему падению цен», - поясняет Маккензи. Болгария занимает первое место в рейтинге предпочтений наших соотечественников, желающих приобрести недвижимость для проживания, а не в инвестиционных целях. За три квартала 2011 года, по данным консалтингового портала Indriksons.ru, стоимость квадратного метра в среднем по стране упала на 6% и составляет порядка 20 тыс. рублей. Более всего подешевело жилье в Габрово (на 16%), а незначительный рост на пару процентов был зафиксирован только в Бургасе и Софии. Самое дорогое жилье находится в Варне, Софии и Бургасе, где стоимость колеблется от 32 до 25 тыс. руб. за кв. м.

По мнению эксперта по зарубежной недвижимости Игоря Индриксонса, София - единственный привлекательный рынок для инвесторов, реализующих стратегию buy-to-let («купить, чтобы сдать»), так как здесь сосредоточен сильный внутренний спрос. Однако доходность по объектам составляет порядка 6%, что сопоставимо с доходностью на более стабильных рынках. Ситуацию на чешском рынке жилья Маккензи описывает как сочетание высоких цен, избыточного предложения и самой низкой доходности в Европе, и также не рекомендует его для инвестиций.

В целом же аналитики советуют инвесторам переключиться с Европы на Азию. Эксперты Института городских земель (Urban Land Institute) называют наиболее перспективным рынком для инвестиций в недвижимость Сингапур, отдавая должное стабильной экономической и политической ситуации в городе-государстве. Впрочем, они также отмечают, что в январе 2012 г. вступили в силу поправки в законодательство, ужесточившие условия приобретения жилья иностранцами.

Вторым по привлекательности городом признан Шанхай, крупнейший рынок недвижимости Китая. Правительство КНР предпринимает ряд мер, чтобы не допустить «перегрева»: ужесточает условия выдачи ипотеки, увеличивает объемы строительства, взимает дополнительные налоги с покупателей второго жилья. Следующие в списке Гонконг, Пекин и китайский Гуанчжоу. Далее в рейтинге Института разместились Хошимин (Вьетнам), Токио (Япония), Тайбэй (Тайвань) и Джакарта (Индонезия). Замыкает десятку столица Малайзии Куала-Лумпур. Стоимость жилья в Азиатско-тихоокеанском регионе, по оценкам Knight Frank, наиболее активно растет в Гонконге (с марта 2010 по март 2011 гг. - на 24,2%), в Индии (на 21,9% за аналогичный период) и Тайване (на 14,3%).