Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

29.06.201711:58

Стройкомплекс

Американцы отказываются от дешевой ипотеки и выбирают дорогую аренду

Американцы отказываются от дешевой ипотеки и выбирают дорогую аренду
11 Января 2012, 12:48
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Несмотря на рекордно низкие процентные ставки по ипотеке, спрос на арендное жилье в США растет. Причины - ограничения для получения ипотечного кредита, безработица и неуверенность граждан в завтрашнем дне. Эксперты уверены, что у американцев произошел фундаментальный сдвиг в отношении к владению жильем, который продлится еще несколько лет. Власти всерьез обеспокоены низким спросом на недвижимость и подчеркивают, что необходимо найти баланс между разумным кредитованием и защитой потребителей с одной стороны и отсутствием ограничений для получения ипотечного кредита с другой.

По данным консультанта рынка недвижимости Reis Inc., в последнем квартале 2011 года доля сдающихся в аренду квартир упала до 5,2% - это самый низкий показатель за последнее десятилетие. Всплеск активности квартиросъемщиков привел к увеличению стоимости аренды.

Reis объясняет сложившуюся ситуацию медленным экономическим ростом и высоким уровнем безработицы. Глава аналитической службы компании Виктор Каланог отмечает, что ставки аренды на недвижимость класса «люкс», имеющую наиболее удачное местоположение, за последние месяцы выросли на 5-10%. Повышение арендных ставок для недвижимости «B» и «C» классов, предназначенных нанимателям с невысокими доходом, шло значительно медленнее.

Наиболее отчетливо бум аренды выражен в столице Вашингтоне и его окрестностях, где ставки растут в и городе, и в пригородах, и застройщики спешат возводить новые многоквартирные дома и ремонтировать старые.

«Поскольку все REIT (инвестиционные тресты недвижимости) хотят присутствовать в столичном округе Колумбия, мы конкурируем за одни и те же кусочки земли, что взвинчивает цены», - объясняет региональный менеджер Camden Property Trust Ричард Кей. За прошедший год этот трест поднял арендные ставки на своих столичных объектах более чем на 5%.

Бизнес REIT заключается в покупке (или постройке) объектов недвижимости за счет коллективных инвестиций и управлении ею. Подавляющее большинство трестов в США – долевые, они выступают в роли управляющих компаний на приобретенных ими объектах.

Главный источник дохода таких трестов - арендная плата. Неудивительно, что общая неуверенность граждан в целесообразности кредитования, породившая спрос на арендное жилье, вызвала всплеск активности RETI.

Ричард Кей убежден, что у американцев произошел «фундаментальный сдвиг в отношении к владению жильем», который продлится еще несколько лет. Его не беспокоит то, что маятник качнется обратно в сторону покупок, как только этот спрос исчерпает себя (по оценкам экспертов, это произойдет ближе к 2014 году). 

Как объясняет Ричард Кей, оптимизм REIT вызыван тем, что спрос на арендное жилье не падает даже после роста ставок. К примеру, в Вашингтоне цены на недвижимость во время обвала рынка упали незначительно и уже практически восстановились.

Средняя стоимость жилья в округе Колумбия, по данным ресурса CNN Money, во втором квартале 2011 года составила 370 тыс. долл. США, прибавив за год 1,5%. Ресурс прогнозирует дальнейший рост, который составит 3,2% к 2013 году. 

Впрочем, на других локальных рынках, таких, как Лас Вегас, где цены на жилье упали до нижнего предела и власти поддерживают конфискации банками домов за долги со всеми взаиморасчетами, риэлторам приходится гораздо тяжелее. 

Проблемы для экономики, связанные с ростом рынка аренды, отметил в недавнем письме председатель Федерального резерва США Бен Бернанке. Власти США всерьез обеспокоены низким спросом на недвижимость и подчеркивают, что необходимо найти баланс между разумным кредитованием и защитой потребителей с одной стороны и отсутствием ограничений для получения ипотечного кредита с другой. Бен Бернанке подчеркнул, что пока этот баланс не будет найден, потенциальные покупатели жилья будет оставаться в стороне от рынка, арендуя квартиры.

Американская экономика рассчитывает также и на зарубежные инвестиции. Аудитор PricewaterhouseCoopers в отчете Emerging Trends in Real Estate 2012 спрогнозировал инвестиционную привлекательность недвижимости американских городов и агломераций в текущем году.

По оценкам PwC, самым подходящим для вложений в недвижимость будет столичный Вашингтон, который не только аккумулирует политические функции, но и является одним из центров hi-tech индустрии, коммуникаций и биомедицины.

На втором месте – Остин с хорошо развитой, поддерживаемой местными властями экономикой, мощной энергоиндустрией, амбициозными молодыми специалистами Техасского Университета и огромным медицинским центром.

На третьем  месте – туристический, технологический и финансовый центр Западного побережья Сан-Франциско, оккупированный IT-компаниями (по соседству расположена Силиконовая долина).

Замыкают пятерку – финансовый центр Нью-Йорк и Бостон, где расположены Гарвардский и Массачусетский технологический университеты и ряд других.

По оценкам PWC, лучшие инвестиционные перспективы в 2012 году будет иметь жилая недвижимость (оценка 6,74 из 9 баллов), затем – промышленные объекты (5,49), отели (5,36), офисная и торговая недвижимость (набравшие 5,1 и 4,75 балла соответственно).

Характерно, что инвестиционная привлекательность городской недвижимости определяется исходя из стабильности местной экономики, условий для ведения бизнеса в высокотехнологичных, инновационных отраслях, наличия образовательных и научных центров и, в конечном итоге, квалифицированных трудовых ресурсов.