Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

18.08.201706:04

Стройкомплекс

Ученый спрогнозировал изменение цен на жилье до 2020 года

Ученый спрогнозировал изменение цен на жилье до 2020 года
8 Ноября 2013, 16:00
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Аналитики рынка недвижимости констатируют медленное снижение стоимости квартир в целом по стране, за исключением, пожалуй, тридцати наиболее экономически активных регионов, где цены стабильны или демонстрируют рост. Растет рынок ипотечного кредитования: если в 2011 году в ипотеку приобреталось 10,4% от всех купленных квартир, то в 2013 году доля таких сделок составит 22-23%. Наибольший спрос на жилье в стране предсказуемо зафиксирован в московском регионе. Спрос на квартиры в Подмосковье растет хорошими темпами не в последнюю очередь за счет москвичей, которые сегодня составляют добрую половину покупателей. 

Пик строительства в столице и области пришелся на 2008 год, когда было введено 12,5 млн квадратных метров жилья. В этом году по прогнозу генерального директора аналитического агентства «RWAY» Александра Крапина результаты окажутся лишь немного скромнее: порядка 3,2 млн кв. метров в столице, около 7 млн - в области. Хотя по итогам этого года рекорд пятилетней давности, скорее всего, побит не будет, на текущий момент статистика оптимистично демонстрирует устойчивость и привлекательность рынка жилой недвижимости. Однако для девелоперов, инвесторов, да и обычных граждан, решающих жилищный вопрос, куда важнее понимать, получат ли эти тенденции дальнейшее развитие, чего ждать от цен, спроса и предложения в перспективе, через три-пять-семь лет. Профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник предложил несколько сценариев развития ситуации на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе и изменения динамики цен на жилье. 

Первый сценарий, профессор назвал его «оптимистичным», реализуется, если темпы роста доходов населения составят 8-11% в год, а объем ипотечного кредитования будет соответствовать прогнозу АИЖК. При таком раскладе до 2017 года цены на жилую недвижимость будет расти значительными темпами. К 2016 году они увеличатся вплоть до 35%, что вызовет отток покупателей и повышение инвестиционной привлекательности девелопмента. Цены достигнут максимума – 500 тысяч за «квадрат» на первичном рынке, 450 тысяч - на вторичном. Затем предложение увеличится, и с 2018 года цены будут снижаться, и к 2020 году опустятся до 426-361 тысячи рублей за кв. метр.

Реалистичный сценарий вступает в силу при темпе роста доходов населения в 3-4% и денежном объеме ипотечного кредитования на уровне прогноза АИЖК. Здесь спрос устойчиво превышает предложение, однако речь идет лишь о спросе на дешевое малогабаритное жилье. Цены растут на 4-5% в год, и к 2020 году достигают на первичном рынке 245 тысяч за «квадрат», на вторичном - 215 тысяч рублей 

Второй сценарий, названный «сверхоптимистичным», выполняется при условии, что темпы роста доходов населения в номинальном выражении составят 13-14%, а денежный объем ипотечного кредитования на 20% превысит прогноз АИЖК. Это вызовет еще более взрывной рост цен, которые уже к 2015 году составят порядка 470 тысяч рублей на первичном и 408 тысяч за «квадрат» на вторичном рынках. Естественно, при таком раскладе в 2015 году предложение будет доминировать над спросом, и рынок начнет демонстрировать признаки перехода к кризису - падение спроса, сжатие ценового пузыря. К 2020 году цена на первичном рынке жилья снизится до 400 тыс. рублей, на вторичном – до 340 тысяч. Аналогичная ситуация имела место в 2005-2007 годах.

Третий сценарий – «реалистичный», вступает в силу при темпе роста доходов населения в 3-4% и денежном объеме ипотечного кредитования на уровне прогноза АИЖК. Здесь спрос устойчиво превышает предложение, однако речь идет лишь о спросе на дешевое малогабаритное жилье. Цены растут на 4-5% в год, и к 2020 году достигают на первичном рынке 245 тысяч за «квадрат», на вторичном - 215 тысяч рублей. Вцелом рынок стабилен, находится в состоянии, близком к стагнации. Реалистичный сценарий не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать дополнительной поддержки со стороны государства. Похожая ситуация наблюдалась совсем недавно, в 2011-2012 годы.

Четвертый и последний сценарий, «пессимистический», реализуется при отрицательным темпе роста дохода населения. В соответствии с этим прогнозом с 2014 года цены на жилье снижаются на 4-5% в год, с 226 до 159 тыс. рублей за квадратный метр на первичном рынке и с 197 до 135 тысяч на вторичном. Тем самым обеспечивается высокий предъявленный спрос на низкобюджетные квартиры при некотором общем снижении объемов приобретения жилья. Налицо признаки рецессии, и такая ситуация неблагоприятна для развития рынка недвижимости.

Профессор Стерник полагает, что при динамике макроэкономических параметров по первому и второму сценарию перегрев рынка приведет к кризисной ситуации разной степени остроты. При развитии третьего и четвертого сценариев при относительно низких ценах на квадратные метры и низких доходах населения сохранится высокий спрос на жилье и ипотеку в сегменте эконом-класса и спрос на небольшие кредиты. По оценкам ученого, наиболее реальным сегодня представляется третий сценарий - его вероятность составляет около 70%. Это связано как с экономическими угрозами, так и с осознанной публичной политикой властей по предотвращению роста цен на жилье. Таким образом, в краткосрочной перспективе можно ожидать ускорения темпов роста строительства жилья. В среднесрочной перспективе до 2020 года прогнозируется стагнация на рынке жилья, при которой рост объема спроса, предложения и поглощения составят 3-5% в год.