Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

17.09.201904:03

Стройкомплекс

Игры на подмосковном поле

Игры на подмосковном поле
25 Октября 2012, 14:55
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Губернатор Московской области Сергей Шойгу проявляет политическую волю пересмотреть принципы развития территории подведомственного ему региона. На это указывают такие его кадровые решения как, в частности, смена глав Сергиевого Посада, Балашихи и Химок, известных ветхим жилым фондом и плохими дорогами, долгостроями и точечной застройкой, соответственно. Администрации возглавили чиновники с практическим опытом решения проблем в строительстве. Но как кадровые перестановки в госаппарате повлияют на принципы работы местных девелоперов?  

Федеральные и местные власти понимают, что в Московской области больше нельзя строить так, как строили последние двадцать лет -  с размахом, руководствуясь только нормой прибыли. И хотя четко оформленной концепции развития территории пока нет, есть декларация о намерении ограничить высотность зданий в пользу развития малоэтажного жилья и перейти к комплексной застройке с опережающим развитием инфраструктуры.

«Обозначенный властями вектор развития начнет воплощаться в жизнь, хотя сначала будет немало исключений из правил, особенно при реализации уже утвержденных проектов. Поэтому потребуется переходный период, который может занять от одного до трех лет», - поделился с ЦВ своей точкой зрения руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Эксперт рекомендует девелоперам не затевать слишком рискованных проектов и не работать по старым схемам, когда сначала строят, а потом согласовывают (могут заставить снести объект, прецеденты есть). «Нужно стараться понять вектор, который берет государство в строительстве, сотрудничать с администрациями, искать точки соприкосновения, входить в госпрограммы», - резюмирует аналитик.

Многие работающие в Подмосковье девелоперы рассчитывают, что законопослушных и активно работающих с администрациями застройщиков возможный пересмотр контрактов не коснется. Одним из таковых является генеральный директор девелопера JV RDI Group & Limitless Ирина Мошева. Возводимые ими жилые комплексы вписываются в новую парадигму подмосковной застройки.

Кроме того, на этапе подписания контракта с местными администрациями застройщик принял обязательства по созданию всей необходимой инфраструктуры. «При строительстве МЖК в районе Химок мы прокладываем новые сети, у нас своя котельная, свои очистные сооружения. За нами также обязательства по строительству двух школ, трех детских садов, молочных кухонь, поликлиник и иных объектов соцкультбыта. Всего порядка 70 объектов социальной инфраструктуры общей площадью 20 тысяч квадратных метров», - рассказывает Ирина Мошева.

Судя по тем сигналам, которые посылают бизнесу новые мэры, нахождение в рамках правового поля и принятие социальной ответственности в части развития инфраструктуры действительно минимизирует зависимость девелопера от конъюнктурных изменений в администрациях, позволяет говорить с чиновниками на равных и искать точки соприкосновения.

Стоит отметить, что формат малоэтажных жилых комплексов (МЖК), объединяющий в рамках единого архитектурного решения малоэтажные многоквартирные комплексы, таунхаусы и коттеджи, пожалуй, наиболее полно отвечает текущим представлениям подмосковных чиновников о «правильной» пригородной застройке. Под пригородом подразумевается территория, расположенная максимум в 15-ти километрах от МКАД с высокой плотностью населения и тесной социально-экономической связью с мегаполисом.

Сейчас на малоэтажные жилые комплексы приходится порядка 35% рынка жилья Московской области. По оценкам экспертов, средняя стоимость квадратного метра в МЖК составляет около 70 тыс. рублей, сделки - порядка 4 млн рублей. Этот сегмент рынка за последние три года увеличился в шесть раз и имеет потенциал для дальнейшего роста, так что девелоперы могли бы почти без особых рисков сосредоточить здесь свои усилия в ближайшие несколько лет.

«Специфика подмосковного рынка недвижимости в том, что тут практически нет предела по спросу, - объясняет руководитель департамента продаж, член совета директоров ГК «САПСАН» Валерий Хлебутин. – А деньги (девелоперов и инвесторов - ЦВ) пойдут туда, где они дадут отдачу».

Разумеется, рынок недвижимости области еще долго будет самым «хлебным» местом в стране для застройщиков - с рыночной конъюнктурой сложно спорить. Однако пересмотреть принципы своей работы, научиться выстраивать конструктивный диалог в рамках правового поля с местными властями и инвестировать в опережающее развитие инфраструктуры (что снизит норму прибыли и прибавит головной боли) девелоперам, пожалуй, придется.