Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

23.06.201715:00

Стройкомплекс

Экономия на Олимпийской деревне

Экономия на Олимпийской деревне
16 Мая 2012, 10:20
Текст:
Борис Шаповалов, заместитель генерального директора по эксплуатации Управляющей компании «Альтиус Фасилити Менеджмент»
Версия для печати

Участие управляющей компании в проектировании будущего объекта повышает его ликвидность. А стоимость владения жильем снижается как минимум на 25% за счет снижения эксплуатационных расходов. В этом наша фирма убедилась в ходе реализации проекта создания Олимпийской деревни в Сочи.

В 2008 году перед компанией «РогСибАл» (бизнес-единица ОАО «ГЛАВСТРОЙ», входящая в ГК «Базовый Элемент»), выступающей ответственным исполнителем и заказчиком-инвестором Олимпийской деревни, встала задача создать объект двойного назначения, который с одной стороны, удовлетворял бы всем требованиям МОК и служб безопасности, с другой – по окончании игр мог быть реализован как объект коммерческой недвижимости в виде апартаментов для сезонного проживания.

К слову, последняя попытка ввести объекты олимпийского наследия в хозяйственный оборот – заселение жителями Олимпийской деревни после проведения Игр в 1980 году – оказалась не слишком удачной, и с эксплуатацией этих зданий возникли известные проблемы.

Поскольку управление построенными объектами Деревни во время Игр и после их окончания предполагалось передать эксплуатирующей компании «ГЛАВСТРОЙ-Эксплуатация» (входит в ОАО «ГЛАВСТРОЙ»), инвестор в лучших западных традициях решил привлечь эксплуатирующую организацию для технического сопровождения проекта на самой ранней стадии.

Таким образом, эксперты «ГЛАВСТРОЙ-Эксплуатации» вошли в состав проектной команды еще на предпроектной стадии, фактически участвуя в разработке концепции объекта. В 2009 году мы принимали участие в составлении технического задания на разработку проекта, затем сопровождали подготовку всей проектной документации и прохождение экспертизы.

Сейчас наши специалисты  принимают участие в подготовке рабочей документации и осуществляют эксплуатационный надзор за ведением строительных работ непосредственно на объекте. То есть мы контролируем качество строительных работ параллельно со службой технического надзора заказчика и подписываем акты скрытых работ на стройплощадке, выполняя функции консультантов и частично – контролеров качества работ. Все решения по проекту принимаются его участниками коллегиально.

Наша работа при подготовке проектной документации заключалась в анализе, и подготовке рекомендаций по проектам архитектурных решений, инженерных систем зданий и контролю гармонизации различных вариантов проектов. Нами были подготовлены рекомендации по выбору производителей используемых материалов и изделий, проведена работа по унификации применяемого оборудования, комплектующих и материалов, оптимизированы проектные решения с целью минимизации затрат на последующую эксплуатацию объекта. Все это позволило существенно сократить затраты на строительство.

Примеры оптимизации разделов проекта с учетом эксплуатационных особенностей

Рассмотрим некоторые варианты возможных оптимизаций в различных разделах проектной документации с целью снижения эксплуатационных расходов. Так, например, в разделе проекта Архитектурное решение на стоимость последующей эксплуатации влияют конструкция стен и перекрытий дома, обеспечение эффективного утепления, отсутствие в конструкциях «мостиков холода». Покрытия фасада должны быть долговечными, удобными в обслуживании и допускать мойку современными химическими средствами.

На фасаде не должно быть «карманов», в которых скапливаются осадки. В современных домах должны быть предусмотрены ниши для размещения наружных блоков сплит-систем, к ним должен быть обеспечен подвод электроэнергии и отвод конденсата. Можно также проектировать эксплуатируемые кровли малоэтажных домов, что дополнительно привлекает покупателя. При проектировании помещений и многокомнатных апартаментов обязательно учитывается вид из окон. Такие помещения устраивают с видом на море или парк, что позволяет продать их по более высокой цене.

При проектировании остекления мы обращаем внимание на размеры окон для обеспечения оптимальной инсоляции. Окна, выходящие на юг, защищаются от прямых солнечных лучей маркизами и шпалерами с вьющимися растениями. Оконный профиль и стеклопакет должны обеспечивать нормативную теплозащиту. Механизм открывания и уплотнитель должны быть надежными и рассчитанными на использование в конкретных климатических условиях, в нашем случае - в субтропиках.      

Принимая решение о кондиционировании комплекса, мы сделали выбор в пользу индивидуальных сплит-систем для каждого апартамента с отказом от центрального кондиционирования. Это решение связано как с особенностью архитектуры комплекса (малоэтажное строительство с малой плотностью застройки), так и с режимом будущей эксплуатации (апартаменты для сезонного проживания). Данное решение позволило сократить затраты на оборудование и последующую эксплуатацию.

Что касается раздела Инженерных систем, здесь мы, в числе прочего, настояли на применении коллекторной разводки для водоснабжения и отопления, позволяющей вынести вертикальную разводку трубопроводов из квартир в места общего пользования, увеличить продаваемую площадь, облегчить  учет потребляемой холодной, горячей воды и тепла. Счетчики оборудованы импульсными выходами, что позволяет автоматизировать систему учета энергоресурсов. Помимо того, что это снизит стоимость коммунальных услуг для жильцов, мы сможем контролировать объемы поступившей и оплаченной воды, оперативно получать сведения о мелких протечках.

Очень важный раздел проектной документации - Слаботочные системы. Сюда входят системы пожарной, охранной сигнализации, система видеонаблюдения, управление инженерными системами, автоматизация и диспетчеризация, управление системами сбора и обработки информации и другие.

Здесь мы, например, предложили использовать систему GPON. Суть технологии заключается в том, что между центральным узлом, обеспечивающим подключение к магистрали, и абонентскими узлами создается полностью пассивная оптическая сеть древовидной топологии. В промежуточных узлах дерева размещаются компактные пассивные оптические разветвители (сплиттеры), не требующие питания и обслуживания.

Технология позволяет подвести в апартаменты интернет, телефонию и телевидение по одному кабелю. Ее использование позволило исключить из проекта АТС и иное дорогостоящее оборудование, отказаться от многочисленных серверных помещений, оборудованных источниками бесперебойного питания и аккумуляторами. Кроме того,  использование более современных инженерных и телекоммуникационных систем приводит к повышению рыночной стоимости квадратного метра жилья.

В разделе проекта Конструктивные решения оптимизация коснулась практически всего, вплоть до присадок бетона. Мы, например, посчитали затраты и пришли к выводу, что наиболее целесообразным с точки зрения стоимости дальнейшей эксплуатации в условиях высоких грунтовых вод будет использование бетона со средней водонепронецаемостью (w6) и гидроизоляции.

Интересен и опыт оптимизации устройства технических подполий, общей площадью порядка 40 тыс. кв. м. Строительство техподполья обходится примерно в 30% от стоимости возведения объекта, и не пытаться вернуть инвестиции в его создание, по меньшей мере, нерационально. На первых этажах зданий будут располагаться парикмахерские, кафе и прочее, и они могут использовать сухие техподполья как склады. Да и нам также понадобятся помещения для шезлонгов, уборочной техники.

Так что мы настояли на том, чтобы подполья были проветриваемыми и сухими. Для этого в полу были обустроены технологические приямки – углубления в теле бетонной плиты – и сделан уклон в их сторону. В приямках будет установлено оборудование, подающее сигнал на диспетчерский пункт в случае появлении в них воды из-за протечки проходящих по техподполью инженерных коммуникаций или из-за нарушения гидроизоляции.

Еще момент: у нас на проектной стадии в периметре объекта, согласно требованиям силовых служб, запланированы 4076 камер для обеспечения безопасности в ходе Игр. Соответственно, требовалось закпроектировать серверные и помещения для операторов. Однако во время постолимпийской эксплуатации такого количества камер не потребуется. Сейчас нас удалось сократить их число, и мы договорились взять часть в аренду на время проведения Игр.

Сейчас, на стадии строительства, мы следим за тем, как закладывается электропроводка. Чтобы иметь возможность ее заменить при необходимости, нужно, чтобы при бетонировании не возникало разрывов в соединениях коробов, в которые укладываются провода.

Еще один раздел проектной документации, о котором хотелось бы сказать отдельно - Охрана окружающей среды. Объект Основная Олимпийская деревня находится в зоне орнитологического парка, особо охраняемого государством, и наша задача – максимально сохранить существующий ландшафт. Посчитав расходы, мы запроектировали систему автоматического полива, которая в конечном итоге будет дешевле, чем наем персонала для полива вручную.

Мы также предложили применять на объекте селективный сбор мусора, который позволит снизить стоимость эксплуатации и, соответственно, владения жильем для собственников. Обычно управляющая компания выставляет счет за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, по которому жильцы оплачивают вывезенные кубические метры мусора (который, по-сути, ничего не весит). Мусороперерататывающие заводы, в свою очередь, принимают оплату за утилизацию килограммов отходов. А управляющие компании зарабатывают на разнице.

Мы же хотим исключить эту плату «за воздух». Возле каждого подъезда будут размещены несколькосекционные урны, и наши уборщики по мере возможности станут отслеживать селективную утилизацию мусора. Затем от каждого подъезда мусор будет собираться на мусоросборной площадке, также селективно.

Кроме того, на территории комплекса будет организована отдельная площадка, где мы будем прессовать все отходы в брикеты и сами доставлять на мусороперерабатывающий завод. Стекло и бумагу можно будет вывозить не так часто, как пищевые отходы, что позволит сэкономить на логистике. К тому же мы будем иметь возможность отдельно сдавать макулатуру, металл, стеклотару.

Все это вместе позволит снизить расходы для жильцов. По нашим оценкам, благодаря участию управляющей компании в процессе проектирования и строительства объекта, стоимость владения жильем уменьшается как минимум на 25% за счет снижения эксплуатационных расходов.

Резюме: польза от привлечения УК на ранней стадии проектирования

Процесс возведения Олимпийской деревни и последующей эксплуатации комплекса после завершения Олимпийских и Параолимпийских игр (как, впрочем, и любого другого объекта) сочетает сферы интересов трех сторон.

Первая – архитектор-проектировщик, который стремятся реализовать авторский замысел и позиционировать себя как создателя комплекса. Вторая сторона - заказчик и генподрядчик, стремящиеся реализовать построенную недвижимость по максимальной либо приближенной к максимальной стоимости при минимальных затратах на проектирование и строительство. И третья сторона - эксплуатирующая организация, которая заинтересована в минимизации затрат на обслуживание объекта: использовании современного надежного инженерного оборудования, энергоэффективных решений строительных конструкций, высокой степени автоматизации инженерного оборудования и системы учета ресурсов.

Так что управляющая компания в определенной степени является тем независимым участником процесса, которому важны не столько оригинальные идеи архитектора или стоимость продажи квадратных метров, а то, насколько функционален прост и дешев в эксплуатации объект, насколько интересную услугу можно будет предложить собственникам по снижению бремени содержания имущества. В этом интересы УК совпадают с интересами будущих собственников апартаментов, и такой подход в конечном итоге существенно повышает ликвидность объекта.

Привлечение управляющей компании на стадии проектирования является нормой в мире и инновацией в России. Согласно сложившейся практике, в России управляющая компания приглашается, когда объект уже построен, и ей остается либо принять его в эксплуатацию, соизмеряя свои риски, либо отказаться от предложения.

При этом привлечение УК на ранней стадии проекта приводит к ограничению в разумных пределах полета мысли архитектора, что позволяет приблизить идеи автора к жизни. Эксплуатируя недвижимость в течение десятков лет, УК понимает, какие риски могут возникнуть с учетом климатических условий, применения того или иного типа инженерного оборудования, конъюнктуры рынка и многих других параметров.

Консультации экспертов УК на стадии подготовки проектной документации позволят  учитывать при проектировании особенности дальнейшей эксплуатации здания и оптимизировать затраты на нее.

Участие эксплуатирующей организации в проекте как контролирующего звена приводит к тому, что инвестор минимизирует риски несения необоснованных расходов. К примеру, появляется возможность минимизировать будущие риски, сопряженные с некачественным функционированием оборудования еще на стадии обсуждения его марки, качества, особенностей монтажа.

Стоит отметить, что СНиПы допускают наличие различных погрешностей в проекте, которые могут в дальнейшем привести к некоторым проблемам в эксплуатации. В свою очередь, надзор за ведением строительных работ сейчас гораздо менее строгий, чем в советское время.

Все проблемы, с которыми сталкиваются жилые и нежилые комплексы на территории России, - это последствия ослабления государственного контроля за качеством подготовки проектной документации и ведения работ. Так что осуществление надзора за ходом строительных работ со стороны экспертов УК – хорошая и грамотная альтернатива отмершей практике технадзора.

К сожалению, в России пока единичные застройщики привлекают управляющие компании к участию в проекте на самой ранней стадии. Мы еще не привыкли рассматривать конечного потребителя как клиента, для которого возводится весь жилой комплекс и организуется его последующее обслуживание. В ближайшем будущем всем отечественным строительным компаниям придется становиться более гибкими и клиентоориентированными.
 
Предоставить уникальный продукт, в отношение которого будет определенный ажиотаж, невозможно без сочетания оригинального архитектурного решения, качественно выполненных строительных работ, а также квалифицированной и оптимальной эксплуатации.

СПРАВКА: Компания «Альтиус Девелопмент» была учреждена в 2006 году компанией Базовый Элемент. Проект по освоению части Имеретинской долины, расположенной в Адлерском районе Сочи был открыт ГК «Базовый Элемент» в 2007 году. В целях эксплуатации будущих коммерческих объектов в рамках «Альтиус Девелопмент» была создана управляющая компания  ООО «Альтиус Фасилити Менеджмент». Компания «Альтиус Девелопмент» передала свои функции компании «РОГСИБал», а компания «Альтиус Фасилити Менеджмент» была объединена с компанией «ГЛАВСТРОЙ-Эксплуатация».