Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

22.10.201713:07

Стройкомплекс

Арендное жилье: опыт Калуги

Арендное жилье: опыт Калуги
20 Марта 2012, 11:09
Текст:
Игорь Горских, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость»
Версия для печати

Калужская область – динамично развивающийся регион центральной России, соседствующий с Московской областью и являющийся одним из центров притяжения иностранных инвестиций. Последние несколько лет областная администрация делает ставку на развитие технопарков и инновационных зон, благодаря чему здесь разместились производственные мощности крупнейших мировых автоконцернов и других международных корпораций.

Развитие технопарков и строительство заводов привело к спросу на рабочую силу, в том числе из соседних областей. Например, на производстве «Фольксваген Групп Рус» было создано 3 тыс. рабочих мест с высокой заработной платой и хорошими условиями труда. В квалифицированных кадрах нуждаются и расположенный в Калуге объединенный завод ПСМА Рус автоконцернов «Пежо-Ситроен» и «Мицубиши Моторс», и обнинские заводы «Самсунг» и «Нестле Пурина ПетКер», производящего корма для домашних животных, и югославский фармпроизводитель «Хемофарм», и многие другие. По прогнозам, в течение ближайших 3 лет в области будет создано еще 15 тыс. рабочих мест.

Для укомплектации производств кадрами компании привлекают специалистов со всей Калужской и смежных с ней областей. Калужский научно-производственный электрометаллургический завод в Обнинске, где трудятся около 2 тыс. человек, например, включает в соцпакет предоставление служебного жилья. По этому пути идут и другие работодатели.

Закономерно, что в городах и поселках, соседствующих с индустриальными зонами, стоимость аренды жилья у частников существенно завышена в расчете на приезжих работников. В регионе она варьируется в диапазоне от 15 до 80 тыс. руб. в месяц. Так, за 15 тыс. (без учета коммунальных платежей) можно арендовать однокомнатную меблированную квартиру в старом доме с минимальным набором бытовой техники или «однушку» без мебели и техники с косметическим ремонтом в новом доме на окраине Обнинска. В центре города новостроек нет.

За 80 тыс. в месяц предлагаются комфортабельные коттеджи в черте города или ближайшем пригороде, полностью меблированные и оснащенные техникой, со всеми удобствами в доме. За эту же сумму можно снять полностью укомплектованные мебелью и бытовой техникой двухуровневые квартиры в доме с подземным паркингом.

Аренда приемлемого для проживания нескольких специалистов жилья в частном секторе Обнинска обойдется предприятию в 35-65 тыс. руб.  ежемесячно в зависимости от района города и размеров квартиры. В городе Балабаново ставки ниже, но ниже и комфортабельность квартир.

Заселение работников в гостиницу вряд ли можно назвать экономически целесообразным: средний гостиничный номер в Обнинске обойдется в 3100 руб.  в сутки на человека. То есть в течение месяца работодатель заплатит за размещение сотрудника порядка 93 тыс. руб.

Первая ласточка – Олимпийская деревня

Одной из первых альтернатив местному рынку аренды стало предложение арендного жилья в Олимпийской деревне, пригородном микрорайоне Обнинска. Застройщиком выступила корпорация «Русская недвижимость». По нашей инициативе здесь уже второй год сдаются в комплексную аренду таунхаусы, переустроенные в общежития. Каждый блок монолитного или пеноблочного таунхауса представляет собой квартиру с тремя-пятью комнатами-номерами, рассчитанными на проживание двоих или троих человек. В каждой квартире есть общая оснащенная бытовой техникой кухня с обеденным столом, газовой плитой и холодильником, а каждый номер меблирован, имеет свой санузел и душевую кабину.

Арендная ставка для трехкомнатной квартиры в 2011 г. составляла 45 тыс. руб.  в месяц, пятикомнатной - 60 тыс. То есть от 5 до 7,5 тыс. на человека в зависимости от количества проживающих. Аренда одного номера обойдется в 15-20 тыс. руб.

Для своих семейных работников предприятие может арендовать в Олимпийской деревне полностью готовый к проживанию двухэтажный дом, общей площадью 100 кв. м. В таком доме имеются просторная гостиная с кухней, большая спальня, детская и два санузла. Стоимость аренды в 2011 г. составляла 28 тыс. руб. в месяц.

Аналогичных предложений по соотношению цены и качества нет ни в Обнинске, ни в ближайших к технопаркам городах. Если в 2010 г. из 10 построенных блоков Олимпийской деревни сдавались в аренду около половины, то в 2011 г. из 70 блоков в аренде находились 60. Актуальность строительства арендного жилья подтверждает высокое заполнение (более 80%), а растущий спрос ведет к повышению цен на аренду. Только в 2011 г. стоимость аренды поднималась дважды и, скорее всего, возрастет и в I кв. 2012 г. с 45 до 50 тыс. руб.  для трехкомнатных таунхаусов.

Сегодня доходность арендного жилья в Олимпийской деревне составляет порядка 6-7% годовых с учетом его расположения, наличия минимальной социальной инфраструктуры - столовой, мини-маркета, прачечной самообслуживания, операционной кассы банка и всей инженерной инфраструктуры (газ, ХВС, ГВС, индивидуальное отопление, электричество), а также довольно высокой плотности застройки (квартал таунхаусов). По нашим расчетам, этот проект окупит себя в течение 8 лет.

Главными арендаторами жилья в Олимпийской деревне являются компании-застройщики, возводящие новые корпуса и здания для предприятий технопарка «Ворсино» на границе Калужской и Московской областей, и технопарка «Обнинск» (фармацевтический кластер), предпочитающие комплексную аренду жилья для своих сотрудников для удобства их транспортировки до мест работы. На текущий момент самым крупным арендатором является застройщик «ТОПФЛОР», а также подрядные организации, выполняющие работы по возведению большого спорткомплекса в городе Обнинске, металлургического завода в «Ворсино» и коттеджного поселка «Экодолье».

С вводом в эксплуатацию всех этих и других крупных объектов в 2012 – 2014 гг. в область приедут специалисты для проведения пусконаладочных работ на производствах, которым необходимо будет временное размещение. Содержать непрофильные активы в виде собственного жилья предприятиям экономически невыгодно, а размещать людей в готовых специализированных комплексах с предложением пакета услуг и удобно, и менее затратно.

У нас уже есть рамочные договоренности об аренде жилья в Олимпийской деревне с Калужским научно-производственным электрометаллургическим заводом, компанией «Лотте групп», ведутся переговоры с «Самсунгом». Отмечу, что речь идет о договоренностях об аренде уже существующих или построенных объектов. Пока предприятия не готовы софинансировать строительство арендного жилья: поскольку госзаказ на арендное жилье не поступает, риски для частных инвесторов оказываются слишком велики. Так что приток инвестиций в данный сектор невелик.

Комплекс «Старгород» по программе «Жилье для профессионалов»

Ситуацию должна изменить разработанная руководством Калужской области програма «Жилье для профессионалов», ключевым звеном которой является развитие рынка доходного жилья в регионе. Программа декларирует необходимость строительства арендного жилья и содержит перечень возможных мер для стимулирования этого процесса. Однако содержание ее несколько размыто, полагаю, из-за отсутствия практического опыта предоставления бизнесу оптимальных условий для реализации подобных проектов и опыта взаимодействия с бизнесом на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП).

Выстраиванию полнокровного механизма ГЧП препятствует и недостаток бюджетных средств. Поэтому, например, зафиксированное в Программе намерение финансировать за счет бюджета прокладку дорог и коммуникаций остается лишь на бумаге.  Пока не существует и механизма, при котором власти могут выступать посредниками между предприятиями и застройщиками. Вероятно, виной тому отсутствие финансового ресурса для выполнения гарантийных обязательств.

При этом областные власти оказывают всемерную поддержку бизнесу административным ресурсом. Первый арендный комплекс «Старгород», построенный в рамках госпрограммы «Жилье для профессионалов», был сдан в эксплуатацию в январе 2012 г. Он расположен в деловом центре Калуги и построен с учетом специфики временного пребывания. Социально-бытовая инфраструктура комплекса занимает порядка 4 тыс. кв. м и включает кафе-бар, столовую, кулинарию, минимаркет, автостоянку на 100 машиномест, компьютерный клуб, залы для занятий фитнесом и танцами, спа-салон и прачечную самообслуживания.

Комплекс состоит из 2 корпусов и имеет 420 2-местных апартаментов площадью 27 кв. м каждый. Проектируя его, мы стремились к тому, чтобы люди чувствовали себя как дома. Поэтому отказались от обустройства номеров гостиничного типа (кровать, кресло и телевизор) и снабдили их, к примеру, мини-кухней, где можно готовить домашнюю еду, письменным столом, чтобы поработать вечером на компьютере. Номера меблированы и оснащены бытовой техникой, оборудованы санузлом с душевой кабиной.

К слову, идея построить «Старгород» появилась у нас после того, как я впервые услышал слово «общежитие» в современном контексте от специалистов службы персонала завода «Фольксваген». Выяснилось, что автоконцерн уже имеет опыт такого размещения сотрудников своих предприятий в Восточной Европе. У нас в собственности был подходящий участок, мы сделали анализ рынка, подготовили бизнес-план и начали искать соинвестора.

В ходе переговоров с инвестором нам оказал поддержку губернатор Калужской области Анатолий Артамонов, высказав предложение о возможном госзаказе в случае отсутствия спроса, что окончательно убедило инвестора войти в проект. В итоге инвестор профинансировал 60% от общего объема вложений в строительство «Старгорода», остальные 40% - наши собственные средства. На стадии реализации проекта местная администрация помогала нам административным ресурсом при оформлении исходно-разрешительной документации (ИРД).

Проект оказался очень успешным. Сейчас комплекс практически готов к сдаче в эксплуатацию и заполнен на 95% по предварительной договоренности с арендаторами. Порядка 250 номеров арендует «Фольксваген», 75 – «ПСМА Рус», около 50 – канадский поставщик автокомплектующих «Магна». Договоры аренды мы будем заключать на срок от 1 месяца, а стоимость аренды апартаментов составит 16-20 тыс. руб. в месяц. Разумеется, сдаваться будут и коммерческие помещения. Мы рассчитываем, что доходность проекта составит 11-12% годовых. При таком раскладе срок его окупаемости - около 8 лет.

Перспективы развития рынка: создание инвестфонда «Доходное жилье - Калуга»

Успешный опыт, полученный на проекте «Старгород», мы намерены использовать при реализации еще одного, гораздо более масштабного проекта - создания в Калужской области жилого фонда для временного проживания 10 тыс. человек с годовой арендной ставкой на уровне 8% от его стоимости (не более 5 тыс. руб. за койко-место).

Проект планируется реализовать с использованием финансового механизма закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФН) «Доходное жилье - Калуга» при поддержке правительства Калужской области и с привлечением Сбербанка РФ, обладающего большими финансовыми и организационными возможностями, способными обеспечить ликвидность паев Фонда. Планируется привлечь к проекту девелоперов и застройщиков Калужской области, имеющих в портфеле проектов доходные дома.

Предполагается, что Фонд будет сформирован средствами инвесторов, заинтересованных в долгосрочном инвестировании в доходную жилую недвижимость. На средства Фонда будут приобретаться готовые жилые объекты с хорошей арендной перспективой - жилые комплексы с продуманной арендной концепцией и 5-летней гарантией качества от застройщика, наличием необходимой инфраструктуры, профессионального управления объектом, а также  действительных или потенциальных арендаторов.

Управление фондом «Доходное жилье - Калуга» будет осуществлять Управляющая компания (УК). Процесс управления можно разделить на два этапа: выбор объектов инвестирования и операционное управление имуществом Фонда.

На первом этапе УК:
– оценивает привлекательность местных рынков недвижимости, прогнозируя цену на недвижимость в долгосрочной перспективе нескольких лет на основе модели оценки спроса и предложения;
– анализирует предложения по всем строительным проектам в выбранном регионе с подходящими сроками сдачи в эксплуатацию, отбирает наиболее выгодные объекты и оценивает их арендную перспективу по двум десяткам потребительских характеристик: концепции, планировке, транспортной доступности, инфраструктуре, качеству строительства, виду из окон и др.;
– проводит переговоры с застройщиком о цене и условиях сделки по приобретению имущества (УК будет работать только с застройщиками, чтобы исключить риски, связанные с негативной историей сделок на вторичном рынке);
– заключает договор и вносит оплату. Перед заключением договора УК осуществляет юридическую экспертизу документов застройщика, регистрирует права собственности на готовые квартиры в УФРС и раскрывает информацию по сделке на сайте Фонда в 3-дневный срок с момента подписания договора;
– готовит оформление арендных отношений: утверждает регламенты управляющей компании жилого комплекса, страхует квартиры и объекты от  повреждения и разрушения для максимального снижения рисков, разрабатывает и утверждает арендные регламенты объекта, определяет размеры арендных ставок и позиционирование на рынке;
– заключает договор найма жилого помещения с арендаторами и проводит заселение. Перед заключением договора оцениваются платежеспособность и добросовестность потенциального арендатора.

На втором этапе УК Фонда осуществляет операционную работу по сдаче жилья в аренду:
– проводит мониторинг состояния сдаваемого в аренду жилья (плановый с оговоренной периодичностью, либо в связи с жалобами на арендаторов со стороны соседей или УК объекта);
– осуществляет оплату коммунальных платежей (кроме платы за пользование электроэнергией, которая вносится арендатором самостоятельно);
– ведет постоянный контроль своевременности уплаты арендных платежей;
– дважды в год, в январе и мае, пересматривает рыночную стоимость жилья и корректирует размер ежемесячных арендных платежей.

Прогноз изменения уровня процентных ставок в экономике позволит прогнозировать изменение ставок аренды, а прогноз региональной и районной составляющих индекса цен на жилье - определять потенциальную доходность (главный критерий выбора объектов инвестирования).

Таким образом, доходность вложения будет зависеть от общего изменения стоимости 1кв. м и потока арендных платежей. Их размер составит 8-12% в год от рыночной стоимости квартиры (0,7-1% от рыночной стоимости в месяц). Приобрести паи можно будет, обратившись в УК Фонда, либо на фондовой бирже ММВБ при наличии брокерского счета. Мы рассчитываем, что создание Фонда позволит стимулировать приток инвестиций в строительство доходной недвижимости и, как следствие -  практически полностью закрыть потребность области в арендном жилье в среднесрочной перспективе.

Помощь операторам арендного жилья со стороны государства

В принципе существуют 2 подхода к тому, как власть может содействовать развитию рынка арендного жилья: строить его на средства бюджета и сдавать в аренду (социальный найм) либо помогать тем коммерческим структурам, которые пытаются работать на этом рынке сами.

Первый вариант проще, но здесь есть 2 существенных недостатка. Во-первых, он капиталоемкий, во-вторых – не рыночный. Даже антирыночный. Сегодня в Калуге однокомнатную квартиру можно арендовать по цене 15-25 тыс. руб. в месяц. Если на рынок «выбросить» построенные на бюджетные деньги арендные квартиры по льготной цене (скажем, 5-7 тыс. руб. в месяц), рынок просто умрет, и инвесторы не будут даже думать о вложении средств в арендное жилье.

Калужская область пошла по второму пути: земельные участки под проекты арендного жилья выделяются на льготных условиях, разработана программа субсидирования процентных ставок на период строительства. АИЖК разработало программу кредитования арендного жилья, по которой возможно привлечение кредитов на 10-20 лет под 9-10% годовых. В совокупности с бюджетными субсидиями программа делает этот сегмент рынка привлекательным для инвесторов. 

Чтобы понять экономическую целесообразность обоих подходов, сравним затраты на реализацию каждого их них. Посчитаем, к примеру, стоимость создания арендного фонда для размещения 1тыс. семей в однокомнатных квартирах по 40 кв. м. При покупке квартир на деньги бюджета в Калужской области на это потребуется 1,338 млрд. руб. при условии, что квартиры удастся приобрести по цене Минрегиона. При этом бюджет Калужской области в 2011 г. исполнен по доходам на 33,425 млрд. руб., по расходам – на 35, 531 млрд. Дефицит составил  2,1 млрд. руб. Найдутся ли в бюджете лишние полтора миллиарда – вопрос.

Альтернативный вариант – привлечение кредита коммерческим застройщиком по программе АИЖК по ставке 10% годовых с 30% собственных средств. Аннуитетные платежи (ежемесячный платеж по кредиту, включающий сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга) составят чуть более 100 млн. руб. в год.

Уверен, что частные инвесторы заинтересуются проектом, если государство будет компенсировать им хотя бы 30% этой суммы в течение первых 3-5 лет. Бюджету это обойдется всего лишь в 30 млн. руб. в год.

Кто-то скажет, что инвестор будет сдавать жилье по коммерческой цене за те же 20 тыс. руб., что сделает его недоступным для врачей, учителей. Да, но давайте жить в рыночной экономике. А если конкретным категориям граждан нужна льготная аренда, можно адресно субсидировать арендную плату.

Если, к примеру, городская больница хочет привлечь 2 молодых врачей, она может арендовать им на двоих однокомнатную квартиру за 20 тыс. руб. в месяц и оплачить половину. Тогда из зарплаты каждый будет доплачивать по 5 тыс., что вполне реально. Если человек хочет жить один, он доплачивает 13 тыс.; если уходит работать в коммерческую клинику, никто его не выселяет по суду из служебной квартиры, он просто лишается субсидии от прежнего работодателя.