Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

13.11.201909:55

Стройкомплекс

Права съемщика квартиры в США защищает договор

Права съемщика квартиры в США защищает договор
9 Декабря 2011, 09:15
Текст:
Михаил Романовский, президент компании MGR Global Reаlty (Бостон)
Версия для печати

Существует несколько стандартных форм договора аренды, которыми обычно пользуются риэлторы в США, хотя американские законы не запрещают использовать произвольную форму договора, которая вступает в силу после ее подписания обеими сторонами.

В обязательном порядке договор должен содержать лишь основные пункты: имена и фамилии арендатора и арендодателя, адрес снимаемого жилья, срок аренды, размер ежемесячной платы и вносимых депозитов.

Стандартная форма договора, которой пользуется MGR Global Reаlty, содержит 22 пункта и позволяет оговорить целый ряд спорных моментов, защищая таким образом интересы обеих сторон.

В договор, например, включены пункты, оговаривающие возраст и число проживающих, возможность и условия содержания в квартире домашних животных.

Закреплены обязательства арендатора уважительно вести себя по отношению к соседям и не причинять им неудобств, не использовать снимаемое жилье в любых незаконных целях, возмещать весь причиненный имуществу хозяина квартиры ущерб, уведомлять владельца жилья о прибывших погостить родственниках и друзьях.

Договор также устанавливает, кто оплачивает различные виды коммунальных услуг, содержит контактную информацию сервисных служб, в которые арендатору следует обращаться, например, в случае проблем с электропроводкой, реквизиты для перечисления платежей и прочее.

Существуют фиксированные и не фиксированные договоры на аренду жилья.

Первые предусматривают конкретный срок аренды: полгода, год, два и так далее. Стороны не могут расторгнуть фиксированный договор раньше окончания указанного срока, если не произошли какие-то критические ситуации. К ним можно отнести стихийные бедствия, пожар, приведшие к разрушению жилья, смерть арендатора прочие.

Если же арендатор выехал раньше срока без уважительной причины, он обязан компенсировать арендодателю всю сумму ренты за «недожитые» им месяцы.

Порядок действий в случае, если у арендатора нет возможности сразу выплатить всю сумму, местным законодательством не установлен. В договоре аренды он также обычно не прописывается. Арендодатель обращается в суд, который и принимает решение о порядке выплаты компенсации.

Заключив фиксированный договор, владелец жилья не имеет права выселить жильца до достижения окончания срока, если последний вовремя оплачивает аренду и не нарушает условий договора. Более того, по законодательству штата Массачусетс собственник квартиры не имеет права самовольно выселить даже переставшего платить жильца. Он обязан нанять адвоката, который через суд будет получать разрешение на выселение.

Нефиксированный договор предусматривает, что любая сторона может прервать его в любое время при условии, что извещение о расторжении подается не менее чем за 30 дней до окончания действия договора.

В договоре, конечно, нельзя учесть все возможные коллизии, и ряд вопросов решается по взаимной договоренности сторон, посредством уполномоченных организаций и служб или через суд, однако всегда в установленном для этого порядке.

Например, при несоблюдении санитарных норм (нерегулярного вывоза мусора, отсутствия уборки мест общественного пользования, появлении в квартирах тараканов или мышей, если температура воздуха в квартире ниже нормы и хозяин жилья ответственен за отопление помещений и других) арендатор имеет право пожаловаться в городскую санинспекцию. После получения соответствующего заключения и предписания санинспекции арендодатель будет обязан устранить нарушения.

Если хозяин не принимает никаких мер для исправления серьезных поломок в квартире, к которым можно отнести любые неисправности, мешающие нормальному проживанию, арендатор вправе задержать оплату. Правда, делать это нужно юридически правильно, обратившись к адвокату.

Санкции за нарушение условий договора арендодателем зависят от того, насколько серьезно нарушение. Споры между арендодателем и арендатором, по которым сторонам самостоятельно не удалось прийти к консенсусу, разрешаются так называемыми Small Claim Courts – отделениями в городских судах, рассматривающими мелкие тяжбы, не связанные с уголовным преследованием и большими материальными претензиями.

Штрафы могут быть наложены только по решению судьи, в тех случаях, когда туда обращается потерпевшая сторона. В принципе судебный иск может быть подан по любому поводу, и только судья решает, было ли нарушение, и определяет меру наказания.

Отмечу также, что ни один здравомыслящий арендодатель не будет нарушать условий договора, если его жилец вовремя платит аренду и не создает лишней «головной боли».  Ведь сдача жилья в наем - это бизнес, а смысл любого бизнеса в получении прибыли.