Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

28.03.202021:11

Стройкомплекс

Монополия нотариата поднимет цену жилья для россиян

Монополия нотариата поднимет цену жилья для россиян
12 Сентября 2012, 08:53
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Планировалось, что новая редакция Гражданского Кодекса вступит в силу уже с 1 сентября. Однако, по оценке председателя Комитета Государственной думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, вступления в силу основных поправок во все части ГК РФ можно ожидать в феврале-марте 2013 года.

Обязательный нотариат вроде бы должен стать надежной защитой от мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако многие игроки рынка недвижимости видят в возврате этой практики, отмененной в 1998 году, определенные риски.

Первое, что вызывает опасения – удорожание стоимости заключения сделки. По оценкам экспертов, заставших обязательный нотариат, нотариальное удостоверение сделки повышало ее стоимость как минимум на полтора-два процента.

Стоимость услуг нотариуса складывается из фиксированного тарифа и так называемой технической работы, которая обычно составляет 1-1,5% от стоимости сделки. С учетом того, что ответственность нотариусов в поправках в ГК предлагается страховать, стоимость его услуг для физлица дополнительно увеличится на сумму страховки, которая сегодня стартует от 1,5% от суммы сделки. То есть, стоимость заключения сделки с недвижимостью вырастает для граждан как минимум на 2,5-3%.

Что касается тарифов на услуги нотариуса, то по новому закону «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации», который также может вступить в силу в будущем году, предполагается предоставление льгот малоимущим категориям граждан, а также близким родственникам владельца недвижимости при оформлении наследства, дарения и ряде других операций с недвижимым имуществом.

Это, безусловно, позитивное нововведение, однако новый закон отменяет государственный нотариат. Как сообщил ЦВ пресс-секретарь Федеральной Нотариальной Палаты Алексей Лацейко, ФНП придется взять на себя обеспечение нотариусов в отдаленных, экономически неразвитых районах, и «эта миссия ляжет финансовым бременем на всех нотариусов».

Кроме того, с введением обязательного нотариального участия при заключении сделок с недвижимостью объем работ нотариальных контор существенно возрастет. По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, в Екатеринбурге в прошлом году только на вторичном рынке было заключено 42 тысяч сделок. При таком раскладе каждый работающий сегодня в городе нотариус должен будет «обрабатывать» в среднем три сделки в день.

Очевидно, что нотариусам придется нанимать дополнительный персонал и повышать квалификацию в части сопровождения сделок с недвижимым имуществом. Накладные расходы нотариусов вырастут, а компенсировать этот рост придется гражданам (при оформлении сделок с недвижимостью – в принудительном порядке).

При определении же стоимости технической работы, по словам Алексея Лацейко, «нужна взвешенная, экономически обоснованная тарифная политика, решаемая на законодательном уровне». Такой подход, вероятно, решил бы ряд проблем, но при упразднении государственного нотариата он нежизнеспособен.

Побочный эффект повышения стоимости сделки за счет введения ее обязательного нотариального удостоверения - недополучение казной налоговых сборов. «Поскольку оплата нотариального тарифа рассчитывается как процент от ее стоимости, цена сделки в договоре будет искусственно занижаться, и существенная доля рынка опять уйдет в тень», - прокомментировал ситуацию директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев.

Впрочем, если поправки в Гражданский Кодекс воплотятся в жизнь точь в точь как на бумаге, определенный положительный эффект все-таки будет. «Сегодня никто - ни нотариусы, ни регистрирующие органы, ни риелторы – не дает стопроцентной гарантии юридической чистоты квартиры и абсолютной легитимности сделки», - признает главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник.

Действительно, агенты по недвижимости не всегда могут проверить юридическую чистоту объекта, поскольку госорганы порой закрывают данные о прежних владельцах, обременениях недвижимости и прочие. При нотариальном же удостоверении сделки, по словам Алексея Лацейко, «нотариус проверяет законность содержания сделки, правоспособность и дееспособность сторон, устанавливает личности сторон сделки и соответствие их воли и волеизъявления, выясняет основания и мотивы сделки, разъясняет ее правовые последствия».

Пресс-секретарь ФНП рассказал, что Единая информационная система нотариата (ЕИС) сейчас активно включается в Систему междуведомственного электронного взаимодействия. Уже сегодня нотариус может направлять запросы в Росреестр по электронной почте, заверив их своей электронной подписью, и получать выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дальнейшее упрощение процедур взаимодействия нотариальных контор с различными органами и инстанциями, конечно, облегчит и ускорит проверку чистоты сделок.  

При этом, предоставляя нотариату широкие полномочия в противодействии мошенничеству с недвижимостью, проверку документов Росреестром поправки в Гражданский кодекс не отменяют. «Любая двойная проверка - это существенные материальные издержки», - считает президент Российской гильдии риелторов Анна Лупашко, отмечая, что такой подход ставит излишние организационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости.

Стоит признать, что в последние 15 лет государство инвестировало весомые средства в систему государственной регистрации прав собственности, и Росреестр неплохо справляется с проверкой чистоты сделок и без участия нотариусов. Сейчас, по словам Рустема Галеева, граждане пользуются услугами нотариусов при заключении сделок с недвижимостью лишь в 2,5% случаев, и это определенный показатель качества уже имеющихся механизмов защиты интересов продавцов и покупателей.

Подтверждает этот тезис и 45-е место России в международном рейтинге Doing Business за этот год по параметру «Регистрация собственности». К слову, Франция и Германия, где нотариальное участие в сделках с недвижимостью, обязательно, расположились на 149 и 77-и местах, соответственно.

Учитывая, что в этом рейтинге Россия далеко во второй сотне по условиям получения разрешений на строительство и подключения к сетям электроснабжения и на 98 месте по кредитованию, возникает закономерный вопрос: неужели первое, чем нужно озадачиться чиновникам – это введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью?