Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

14.12.201711:17

Экспертное сообщество

Эксперты обсуждают «подводные камни» арендного жилья в России

Эксперты обсуждают «подводные камни» арендного жилья в России
30 Марта 2012, 10:03
Версия для печати

Вице-президент «НАМИКС» Сергей Милушкин, приехавший на конференцию с совещания в Минрегиона, где обсуждались механизмы обеспечения роста доли арендного жилья, отметил, что таковое, в числе прочего, позволяет эффективнее использовать бюджетные средства, но для этого нужно, чтобы оно не подлежало приватизации.  

Что касается коммерческого найма, то в России, и особенно в Москве, в основном появляются аппартаменты и лофты в элитном и бизнес-сегментах. Арендное жилье эконом-класса почти не строится. Один из немногих проектов доходных домов, который позиционируется как первое жилье для молодых специалистов, в Санкт-Петербурге возводит компания NAI Bekar.

Это дом на 900 юнитов (номеров), площадью от 28 до 40 метров с элементами гостиничного обслуживания – прачечными, клининговыми услугами, фитнес-центром. При этом девелопер дает гарантию, что покупая некоторое количество юнитов собственник получит гарантированные 10% годового дохода в течение трех лет.

Есть у строительства аппартаментов и свои выгоды: к ним не применяются нормы по инсоляции, что позволяет построить на участке на 30% больше жилья, а размещение в шаговой доступности к местам работы (на таких проектах, по мнению экспертов, и нужно сделать акцент), сокращаются затраты на строительство паркингов.

Сейчас основной спрос на арендное жилье формируют крупные работодатели, но из-за специфики налогообложения совокупная налоговая нагрузка на них доходит до 50%, что является серьезным препятствием для развития коммерческого найма. Так, сегодня существует довольно высокий налог на доходное жилье в 2,2% от стоимости их приобретения или строительства, в то время как налог на жилую недвижимость составляет 0,1-0,2% от его балансовой стоимости. Кроме того, собственник апартаментов должен оплачивать коммунальные услуги по ставкам для гостиниц, которые намного выше.

Эксперты видят целесообразным привлечение к строительству доходных домов средств Пенсионного фонда и институциональных инвесторов, что станет возможным при доходности проектов на уровне 9-10% годовых. Однако если государство, к примеру, в течение 20-25 лет обеспечит часть доходного дома социальным арендатором, то есть, компенсирует часть арендной ставки, Пенсионный фонд, возможно, понизит ставку по кредиту, которая также составляет порядка 10%.

Ну а пока лучший опыт в области создания социального жилья, по мнению президента группы компаний NAI Bekar Александра Шарапова, имеют Австрия и Германия, начавшие развивать данное направление после Второй мировой войны. Там жильцы оплачивают не только коммунальные расходы, но и процент от стоимости строительства нового социального жилья на месте существующего, которое через несколько десятилетий придет в упадок. Благодаря такому подходу некоммерческие организации на эти средства строят новые объекты без государственного участия.