Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

24.10.201710:33

«Хрущевки» в вакууме

«Хрущевки» в вакууме
1 Декабря 2011, 10:07
Текст:
Ксения Лактионова, обозреватель ЦВ
Версия для печати

Жилым фондом старше 20 лет сегодня не желает управлять ни одна законопослушная управляющая компания. Коллизия в том, что в настоящее время договор управляющая компания с собственниками жилья подписывает максимум на пятилетний срок. Однако обязательства по капитальному ремонту и реконструкции «старых» домов измеряются миллионами рублей, а срок окупаемости слишком велик.

Возьмем для примера Москву. Столичное правительство установило нормативную тарифную ставку за базовый набор услуг примерно 23 рубля за квадратный метр. При этом в каждом отдельном случае размер ставки при подписании договора оговаривается управляющей компанией и жильцами дома. Тариф может быть увеличен, если прописаны дополнительные услуги - консьерж, охрана, видеонаблюдение и другие. 

На практике же получается, что в большей части «старого» жилого фонда проживают люди, в основном, малообеспеченные. Для них даже базовый тариф становится проблемой, соответственно, собираемость платежей оставляет желать лучшего. Между тем, Высший арбитражный суд обязывает управляющие компании поддерживать дом в том состоянии, в котором он должен находиться в соответствии с нормами и правилами технической эксплуатации жилого фонда. 

Поэтому взять в управление «хрущевку», чья общая площадь невелика, зато велика  вероятность того, что стоимость необходимых работ по ее ремонту в ближайшие пять лет превысит получаемую прибыль, для управляющей компании становится весьма разорительной затеей. 

Управляющие компании, возможно, были бы не против инвестировать в модернизацию «старого» жилого фонда - утепление фасадов, замену окон, теплового узла, системы отопления. Однако эти работы в среднем обойдутся в 7-8 млн. рублей для дома. 

Срок окупаемости такого проекта только за счет стоимости сэкономленных энергоресурсов без повышения ставки на содержание и ремонт, составит примерно 17 лет. Пятилетний договор на управление лишает смысла подобные инвестиции.

Помимо того, если управляющая компания хочет минимизировать риски, логично будет перед тем, как брать в эксплуатацию «старые» дома, провести обследование здания и получить заключение высококвалифицированных экспертов о том, что в ближайщие пять лет капремонт дому не потребуется. Однако специалистов, способных дать такое заключение, едва ли не меньше, чем «хрущевок», способных его получить. 

Зато широкие возможности для получения прибыли от управления «старыми» домами видят для себя недобросовестные управляющие компании, получающие и «осваивающие» средства на капитальный ремонт, выделяемые в рамках реализации №185-ФЗ «О Фонде содействия развитию реформирования ЖКХ». К решению проблемы плохого ремонта эти махинации, конечно, отношения не имеют. 

На данный момент ни управляющие компании, входящие в крупные строительные группы, ни самостоятельные игроки рынка не заинтересованы в том, чтобы управлять жилым фондом старше двадцати лет. Им выгоднее сосредоточиться на новостройках бизнес- и премиум-класса. Такое мнение высказали участники «круглого стола» «Застройщики vs УК vs ТСЖ - партнеры или враги?», организованного Гильдией управляющих и девелоперов. 

Вот и получается, что решение проблемы как в части финансирования, так и в части администрирования содержания жилого фонда, целиком и полностью сейчас перекладывается на государство. 

Между тем, в бюджете на 2012 год предусмотрено снижение расходов на ЖКХ (вдвое по сравнению с 2011 г.) и дальнейшее уменьшение вплоть до 2015 года. Так что чиновникам, ответственным за жилой фонд, никак не обойтись без частных инвесторов. Но этот сегмент рынка должен стать более привлекательным для законопослушных управляющих компаний.

Основной причиной банкротства управляющих компаний игроки рынка называют высокую стоимость коммунальных услуг. Генеральный директор «ПИК-Комфорт» Максим Ульрих даже озвучил намерение создать собственные компании, генерирующие тепло и электроэнергию.

Вполне вероятно, что также будут продлены сроки, на которые заключаются договоры на управление домом, чтобы управляющие компании могли окупать вложенные средства. И, конечно, нельзя исключать такую меру, как пересмотр условий финансирования из средств Фонда содействия развитию ЖКХ и принципов контроля за их целевым использованием.