Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

21.10.201716:49

Мысли о цене

Мысли о цене
30 Сентября 2011, 00:00
Текст:
Павел Межов, аналитик НАСИ
Версия для печати

Стоит только включить телевизор – и сразу бросается в глаза упертость и несговорчивость цен на жилье. Уж вроде все, начиная с первых лиц государства, заговаривают и уговаривают их, упрашивают и приказывают снизиться, кричат то ли о необходимости, то ли о возможности существования некоего «дешевого жилья». А цены – ни в какую. Чуть подвинулись на волне кризиса; когда отпустило, снова взяли свое. Нет, не подумайте что я против низких цен на жилые метры. Ни в коем разе. Я против профанации этого вопроса. Против поднимания темы дешевизны квартир на предвыборные плакаты.

Поясню. Уж если мы всерьез говорим о рыночности российской экономики, то нельзя не признавать одного из основных ее постулатов – спрос рождает предложение, цену определяет их баланс. В переводе с экономического на русский это значит, что как бы дешево или дорого ни получилось построить жилье, сколько бы денег ни удалось сэкономить на снижении «коррупционной ренты», его цена на свободном, «настоящем» рынке все равно достаточно быстро выровняется по верхней планке платежеспособного спроса. Ключевым для определения такого рынка жилья является слово «настоящий», то есть, в самом первом приближении, такой, который свободен от диктата государя, чиновника, свободен от искусственно создаваемого дефицита и подчиняется понятным законам коммерции.

Вроде все логично? Правда, с одной существенной оговоркой: если мы хотим, чтобы данный рынок оставался рынком жилья, не превращаясь в откровенно финансово-инвестиционный инструмент, он должен подчиняться некоторым ограничивающим рамкам. Которые можно определить, опираясь на само понятие «жилье» как пространство, где живут люди. Если в жилом помещении не живут – это не жилье. И если возникает коллизия, когда помещение жилое, но как жилье не используется, то оно должно облагаться приличным налогом на имущество, хотя бы в 4-5% в год от его рыночной стоимости. При этом помещение, сдаваемое владельцем внаем другим людям для проживания в нем, считается (и фактически является) жилым и подобным налогом не облагается.

Скажете: как так? Тут ведь владелец выгоду получает, а мы ему – поблажки? Так ведь чтоб получить эти поблажки, надо договор аренды зарегистрировать и подоходный налог уплатить. К чему это лирическое отступление? А к тому, что подобный, достаточно простой ход мог бы убить сразу двух зайцев, даже трех. Во-первых, в оборот могло бы поступить жилье, ныне являющееся таковым лишь номинально, –  те самые «инвестиционные» квартиры. Заметьте, мне совершенно не интересно, сколько их точно и как их «появление» повлияет на цены на рынке. Важно, что эти квартиры есть, их реально много, и они выключены из оборота рынка жилья. Хотя в отчетах о построенных и сданных «метрах» исправно фигурируют. Во-вторых, из числа покупателей жилых квадратных метров автоматически испарились бы «инвесторы» – как мелкие игроки, скупающие квартиры «на котловане» и перепродающие на поздних стадиях строительной готовности, так и крупные, использующие жилую недвижимость в качестве беспроигрышной и сверхнадежной альтернативы банковскому депозиту (умышленно ничего не говорю о биржевых композитных инструментах, опирающихся на стоимость жилой недвижимости, так как они напрямую в рынке жилья не участвуют). В-третьих, мы получаем обширный рынок наемного жилья. Ничего не выдумывая, не строя специально никаких хитрых «доходных» домов. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы предсказать, что очень многие владельцы годных для проживания «избыточных метров», посчитав на калькуляторе что к чему, выставят их под рубрикой «сдаю квартиру».