Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

23.11.201702:58

Участки под строительство обеспечиваем коммуникациями

Участки под строительство обеспечиваем коммуникациями
14 Февраля 2012, 11:43
Версия для печати

- В России существует проблема отставания в сроках разработки проектов планировки территорий. Вследствие чего возникают проблемы с озеленением, благоустройством территорий, прокладкой инженерных коммуникаций, расширением дорог. Как, на Ваш взгляд, сделать так, чтобы прежде чем реализовывать какой-либо проект, застройщик его досконально, до мелочей продумывал и лишь затем приступал к строительству?

- На самом деле проблема значительно глубже, чем отсутствие озеленения и благоустройства территорий. Отсутствие проектов планировки для большинства городов - это результат системных изменений, произошедших в России. При плановой экономике на рынке присутствовал единый заказчик – государство, которое обеспечивало разработку и реализацию всей градостроительной документации. Формирующаяся рыночная экономика предлагает участвовать в жилищном строительстве большому числу инвесторов. Причем обеспечение жильем не является напрямую задачей государства. Муниципалитеты сегодня призваны обеспечивать условия для строительства. Поэтому одной из причин отсутствия проектов планировки является недостаток на рынке крупных инвесторов, способных обеспечить подготовку и реализацию крупных жилищных инвестиционных проектов.

Муниципалитеты, в свою очередь, не имеют достаточных средств для подготовки проектов, а также для привлечения инвесторов. Разработка же проектов, впрок не ориентированных на реализацию, малоэффективна. Возможно, учитывая реальную ситуацию на рынке, целесообразно дополнить состав градостроительной документации уровнем проекта застройки. В этом случае муниципалитеты будут готовить проект планировки в сокращенном объеме, закрепляя красные линии и резервы территорий под общественную застройку, а инвесторы с учетом своих приоритетов будут детализировать документацию на уровне проекта застройки. Именно на этой стадии в градостроительной документации может появиться требуемый уровень проработки до комплексного благоустройства и инженерного оборудования кварталов.

- При увеличивающихся темпах строительства все чаще снижается качество планирования городской среды. Все больше появляется районов, застроенных одинаковыми домами, между которыми стоят одинаковые школы и поликлиники, там можно попросту заблудиться. Что, на Ваш взгляд, нужно для того, чтобы не просто хаотично застраивать территории, а делать это обдуманно, не нарушая архитектурно-градостроительный облик города? Как создавать красивые кварталы?

- В советское время более 90 % застройки велось по типовым проектам. Это было обусловлено не только снижением стоимости, но и унифицированными нормами обеспеченности. Сегодня жилищное строительство ведется в значительной степени на средства граждан с учетом возможностей определенных слоев населения. Поэтому застройка в большинстве населенных пунктов значительно более разнообразна, чем прежде. С другой стороны, вопросы экономии по-прежнему актуальны, а, следовательно, строительство наиболее эффективных образцов должно быть продолжено. Сегодня такие проекты предлагаются застройщиком как на федеральном, так и на республиканском уровнях. Что же касается создания неповторимого архитектурного облика городских кварталов, очевидно, что подготовка проектов должна осуществляться на основе конкурсного проектирования.

- Что нужно сделать для перехода к ансамблевому или так называемому «средовому» принципу обустройства городской среды?

- Как правило, понятие «средовая» архитектура применяется в условиях реконструкции сложившейся застройки. Разумеется, вписаться в ткань существующей городской среды архитектору всегда сложнее, чем работать на свободной площадке, не обремененной ограничениями. В последнем случае необходимо ограничить свою индивидуальность, подчинив замысел исторически ценному окружению. Мне представляется, что именно в этих условиях и проявляется мастерство архитектора, способного оставить авторское произведение, гармонично вписавшись в существующую функциональную и архитектурно-пространственную среду.

- Как государство может мотивировать строительные компании комплексно осваивать территории? Или, быть может, для этого нужен некий принудительный механизм:  либо строим так, либо строить будут другие?

- Альтернативы комплексному освоению территорий не должно быть. Если в жилом квартале отсутствуют необходимые элементы обслуживания, то на этой территории нельзя жить. Муниципалитет, если обладает достаточным бюджетом, может взять на себя часть нагрузки по созданию  инфраструктуры. Однако это должно касаться в первую очередь территорий социальной застройки. Для коммерческого строительства следует искать рыночные механизмы развития инженерной инфраструктуры.
Принудительные меры не могут стать основой взаимоотношений государства со строителями. Необходимы другие рычаги, например, меры государственной поддержки и стимулирования, которые оказываются проектам комплексной застройки в рамках ФЦП «Жилище».

В течение 2007-2010 гг. в рамках национального проекта оказана государственная поддержка по инфраструктурному развитию в общем объеме свыше 5,3 млрд. руб. более 20 площадок комплексной жилой застройки с общей территорией более 3,5 тыс. га и потенциальным вводом жилья свыше 12 млн. кв. м. Проекты реализуются в крупнейших городах республики – Казани, Нижнекамске, Набережных Челнах, Елабуге и в пригородной зоне столицы (Верхнеуслонский и Зеленодольский районы). Эти проекты многоквартирного и малоэтажного жилищного строительства включают в себя строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры (объекты коммунальной инфраструктуры, автомобильные дороги, объекты социальной сферы – детские сады, школы, учреждения здравоохранения, а также объекты коммерческой недвижимости, физкультуры и спорта).

- Многие земельные участки, на которых планируется строительство, в принципе не подготовлены к застройке. Может быть, прежде чем отдавать участок под застройку, его стоит освоить, проложить коммуникации и лишь после этого отдать под строительство? Либо, возможно, стоит разработать какой-то обязательный регламент, требования (что должно и что не должно быть) к участку, который отдается под жилую застройку?

- Сегодня можно использовать различные подходы к застройке в зависимости от наличия инвесторов и типа застройки. Например, для сельских поселений, где преимущественно ведется индивидуальное жилищное строительство, достаточно определить принцип инвестирования инженерно-транспортных коммуникаций, а остальное возложить на застройщика. В случае комплексного освоения площадки инвестором фактически вся работа исполняется лицом, реализующим инвестиционный проект. Для любого типа строительства регламент, принятый для данного муниципального образования, должен обеспечить защиту интересов добросовестного приобретателя.

Конечно, идеальный вариант, к которому мы планомерно движемся – это предоставление под строительство жилья земельного участка, который уже обеспечен необходимыми коммуникациями. Практика показывает, что стоимость инженерных коммуникаций в себестоимости строительства составляет порядка 20%. А если говорить о малоэтажном строительстве, то этот показатель достигает 30-40%. Особенно это сказывается на себестоимости строительства небольших по площади домов, которые как раз и востребованы на рынке загородной недвижимости. Ведь если стоимость самого строительства может существенно варьироваться в зависимости от пожеланий собственника, выбранных материалов, площади дома, то стоимость коммуникаций и самого участка являются величинами постоянными.

Учитывая невозможность решения вопроса обеспечения жилой застройки инженерными сетями полностью ни за счет средств бюджетов всех уровней, ни за счет средств застройщиков, предполагается, что строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться организациями коммунального комплекса – сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы будут коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

- В результате кризиса многие строительные компании потеряли доступ к кредитам, что негативно влияет на всю строительную отрасль. Какие методы повышения инвестиционной привлекательности строительной отрасли для кредиторов могут быть сегодня?

- В настоящее время интерес банков к строительной отрасли, ослабевший после финансового кризиса 2008 г., постепенно усиливается, прослеживается тенденция снижения процентных ставок по выдаваемым кредитам, растет объем выдаваемых банками ипотечных кредитов, в текущем году он вышел на докризисный уровень.

Существуют государственные программы и механизмы, стимулирующие привлечение инвестиционных средств в строительную отрасль. Так, в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище», предприятиям предоставляется возможность получения субсидий из федерального бюджета и бюджета субъекта федерации на возмещение затрат по уплате процентных ставок по кредитам; при содействии государства в отрасль привлекаются средства институтов развития.

Следует также отметить государственную политику по снижению уровня процентных ставок ипотечных кредитов для стимулирования спроса на жилье и увеличения доли обеспеченности жильем граждан.

- Опыт строительства так называемых «доходных домов» Татарстана считается эталонным. Как вы к этому пришли?

- Действительно, Республика Татарстан имеет определенный опыт в данном направлении. Для привлечения специалистов на строительство Комплекса нефтеперерабатывающих и нефтехимических заводов ОАО «ТАНЕКО» в Нижнекамске в 2010 г. построены многоквартирные жилые дома, квартиры в которых предоставляются специалистам на правах аренды. В 2011 г. в Менделеевске начато строительство 275-квартирного жилого дома для привлечения высококвалифицированных специалистов на строительство Комплекса по производству аммиака, метанола и гранулированного карбамида на базе ОАО «Менделеевсказот».

Вместе с тем, в республике в рамках долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 гг.» ведется разработка проекта подпрограммы по развитию арендного жилья: изучаются востребованность данного сегмента жилья, варианты участия застройщиков, кредитных организаций, работодателей в продвижении данного продукта, возможности стимулирования строительства арендного жилья, наличие земельных участков. Строительство доходных домов планируется осуществлять в крупных городах республики, таких как Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Елабуга, Альметьевск.

- Многие девелоперы руководствуются принципом – дешево и сердито, построить побыстрее – продать подороже. В итоге на стройках работают малопрофессиональные кадры, используются дешевые строительные материалы, как результат – снижается качество строений. Что делать с этим?

- Особенностью жилищного рынка республики является то, что фактически одним из основных девелоперов является Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан, который с 2005 г. ведет масштабное строительство жилья по программе социальной ипотеки, что составляет порядка 30-40% годового объема ввода жилья.

Коммерческие девелоперы ведут строительство жилья в Казани, Набережных Челнах и некоторых других крупных городах. В основном это штучные проекты, которые составляют порядка 25% годового объема ввода жилья и пока «не делают погоды» на рынке жилья. В  последнее время прослеживается тенденция увеличения спроса на  жилье эконом-класса, население охотно покупает малогабаритное жилье, что позволяет существенно сократить затраты как на покупку жилья, так и расходы на услуги ЖКХ.   
 
Что касается вопроса качества строительства, то сегодня на законодательном уровне вопросы обеспечения безопасности, долговечности и надежности возводимых зданий и сооружений четко прописаны. Во-первых, проектная документация подлежит государственной экспертизе, предметом которой является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов. Во-вторых, в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта осуществляется государственный строительный надзор, при котором проверяется соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов и проектной документации. В Республике Татарстан на осуществление Государственного строительного надзора уполномочены два органа: Ростехнадзор по РТ и Инспекция Госстройнадзора РТ.

Подготовил Иван БАЛАШОВ