Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

24.10.201710:37

Неэкономические причины кризиса жилья

Неэкономические причины кризиса жилья
19 Июля 2013, 18:15
Текст:
Василий Бушнев, корреспондент ЦВ
Версия для печати

ЦВ: Константин Васильевич, в качестве одной из причин кризиса российского жилища вы называете неразвитость жилищной науки и образования. В чем заключаются, на ваш взгляд, основные изъяны в этой сфере? 

Константин Кияненко (К.К.):
Если говорить коротко, то в части науки самая главная проблема заключается в том, что все существующие наши научные организации проводят исследования, в основном, в рамках либерально-экономической парадигмы и нацелены на освещение одного и того же круга вопросов — именно экономического. То есть научно-исследовательский дискурс в сфере жилища ведется языком стоимости, цены, экономической доступности, объема кредитов, процентных ставок, страховок, гарантий и т.д. При этом социо-культурная проблематика, которая для жилища является абсолютно неотъемлемой частью и которую нельзя полностью объяснить экономическим языком, у нас в принципе никакого внимания не привлекает. Исследования такого рода, по сути дела, не проводятся. Не исследуются вопросы социальных последствий нашей жилищной политики: то, каким образом механизмы развития жилищной сферы, финансирования, инвестирования, строительства, наши архитектурные и градостроительные модели влияют на семью, местное сообщество, общество в целом. Не исследуется связь разных форм жилища и жилищной политики с уровнем различных социальных проблем: таких как девиантное поведение, наркотики, интегрированность или разобщенность семьи и т.п.
Это что касается содержания нашей жилищной науки. Второе она очень слаба, с точки зрения институциональной инфраструктуры. Скажем, если сравнивать с США, то там только при университетах более двадцати пяти научных центров, которые занимаются исключительно жилищем. Oни так и называются: «housing research centers». В США существует специальный консорциум, который эти центры объединяет и координирует их деятельность. А уж каково количество центров за пределами высшей школы, вузов, — это просто отдельный разговор. А у нас целые регионы вообще лишены всякой жилищной науки. И когда предпринимаются правильные действия по переводу части ответственности за разработку и реализацию жилищной политики — такие как, например, разработка региональных СНиПов — на уровень регионов и муниципалитетов, возникает вопрос: а кто там этим будет заниматься?
Если говорить о жилищном образовании, то самая большая беда заключается в том, что мы, наверное, единственная страна, в которой нет области знания, которая охватывала бы жилище как целое. Вот я делал такой анализ: взял наш Общероссийский классификатор специальностей по образованию (ОКСО), в котором приводятся все направления подготовки в наших вузах, и выписал оттуда все направления, которые, в общем, как-то связаны с подготовкой кадров для жилищной сферы. Это юриспруденция, экономика, политология, технические науки, в том числе архитектура и строительство. И вот каждая из этих дисциплин для своей подотрасли жилищной сферы кого-то готовит. А людей, которые могли бы охватить все аспекты: политику, экономику, юриспруденцию, технические аспекты, проектные аспекты, пространственные аспекты как единое целое, — у нас просто не готовят. По той причине, что у нас даже сферы такой нет. В нашем классификаторе слово «жилище» вообще не встречается.
В зарубежной структуре  существует такая отрасль знания, которая называется «housing studies» (жилищные исследования). И таких программ очень много. Скажем, в США только в области архитектуры со специализацией «жилище» работают 24 программы. В Канаде — 6 программ. Но это по архитектуре, которая поставляет сравнительно небольшое количество специалистов для жилищной сферы. А вот, скажем, в области жилищных исследований в Великобритании — стране с одной из самых развитых жилищных наук и сфер жилищного образования — действует 25 программ в национальном масштабе. И в целом, в жилищных исследованиях в Великобритании готовят около 4,5 тыс. студентов ежегодно. Жилищные исследования — это такая синтетическая сфера подготовки, где немножко экономики, немножко юриспруденции, немножко социально-культурных аспектов, немножко финансовых вопросов, немножко проектирования и пространственных аспектов. То есть появляются специалисты, которые могут взглянуть на эту сферу как на единое цело. У нас таких специалистов нет. Вот это наша самая главная проблема в области образования.

ЦВ: А где зарубежные специалисты по жилищным исследованиям находят применение своим знаниям?

К.К.:
Они работают в самых разных сферах: в государственных структурах, муниципальных структурах, бизнес-структурах, в бесприбыльных жилищных ассоциациях, кооперитвах. Они выполняют аналитические задачи. В том числе и маркетинговые исследования, как один из аспектов жилищных исследований. Они также разрабатывают региональные жилищные программы. Вы знаете, как у нас разрабатываются жилищные программы? На всех уровнях это до сих пор делается примерно так: берется программа высшего уровня (скажем, если речь идет о муниципальной программе, то берется областная программа), вычеркиваются цифры областные, и вставляются муниципальные. Причем эти цифры главным образом придумываются. Необходимых исследований под этим нет.

ЦВ:
В своей лекции вы говорили о том, что эффективный жилищный рынок возможен только при эффективной социальной политике. Каким образом возможен симбиоз рыночных механизмов, в основании которых лежит принцип извлечения прибыли, и социальной политики, основанной на принципе социальной справедливости?

К.К.:
Здесь есть несколько аспектов. Во-первых, это, конечно, принципиальные установки рынка по отношению к социальной политике. Я затрагивал на конференции вскользь современную тенденцию. Я знаю о ее проявлениях в Америке, но слышал о том, что она уже, в принципе, имеет международный характер. Ее называют сейчас «сознательный капитализм». Ценности предпринимательства, ничем не стесненного зарабатывания, которые были заложены в качестве основы либерально-экономической доктрины, себя исчерпали. И об этом говорят довольно влиятельные представители бизнеса. Они настаивают на том, что частью эффективного развития рынка должна стать социально ориентированная политика. Во всех сферах, в том числе и в жилищной. То есть рынок сейчас не может развиваться, если он не встраивает в себя социальные вопросы. Такова установка современного либерально-экономического сознания.
Во-вторых, есть большое количество механизмов, которые позволяют власти, органам местного и государственного управления, заинтересовывать рынок в том, чтобы он участвовал в эффективной социальной политике. Например, известные «бонусы плотности». Это такой механизм, когда власти разрешают инвестору, который берет на себя какие-то дополнительные социальные обязательства, застроить территорию более плотно. Скажем, по законодательству о зонировании какой-то кусок территории должен быть застроен плотностью 200 жилых ячеек на гектар. Власть говорит инвестору: если вы предусматриваете в своем комплексе 15% квартир вот с таким порогом цены и не выше, и согласны с тем, что эти квартиры в течение 15-20-ти лет будут сдаваться по этой цене, тогда мы вам разрешаем построить на участке не 200 ячеек, а 250. Инвестор понимает, что он за счет этих дополнительных 50-ти ячеек окупит те потери, которые мог бы понести, если бы сдавал не по коммерческой рентной ставке свои жилые ячейки. Есть так называемое инклюзивное зонирование, которое просто с самого начала предполагает, что на каждой городской территории должно размещаться определенное количество домохозяйств с разным уровнем доходов. Это одна из таких главных установок современности — смешивание населения по доходам, создание интегрированных и сбалансированных сообществ.
В результате получается, что в современной рыночной экономике граница между рынком и не-рынком чрезвычайно зыбкая. И в смысле финансирования: скажем, современное социальное жилище финансируется из смеси рыночных кредитов, бюджетных субсидий, грантов, государственного страхования ипотечных кредитов (за счет чего снижается рыночная процентная ставка) и многих других механизмов. Это же проявляется и при предоставлении жилья, когда на одной лестничной площадке живет домохозяйство, полностью оплачивающее свою квартиру, а рядом — то, которое часть квартиры оплачивает на основе социального ваучера. То есть на всех уровнях идет процесс смешивания рынка и не-рынка. Поэтому наши источники, которые утверждают, что в современных странах основой эффективности рынка является четкое разделение на коммерческое и некоммерческое жилье, абсолютно неправы. Все как раз с точностью до наоборот.

ЦВ: Как бы вы могли охарактеризовать текущие проекты Правительства РФ по налаживанию строительства жилья эконом-класса?

К.К.:
Когда впервые появились в СНиПе по градостроительству понятия «жилище эконом-класса» и «жилище бизнес-класса», меня это просто огорошило. Мне казалось, что мы все-таки на эти грабли не наступим. Я не встречал в зарубежных текстах такого рода понятия, и вообще исследований, которые посвящены вопросам, как должны соотноситься, в каких пропорциях нужно строить жилища для богатых и для бедных. В 2011 г. выступая на конференции в МАРХИ по теме жилищной сегрегации, я сделал сравнительный анализ с зарубежной ситуацией. Для иллюстрации взял русскоязычный «яндекс» и англоязычный «yahoo» и проверил, как часто используются эти понятия у нас и у «них». Еще я туда включил «жилище первого класса» и «элитное жилище». И разница просто драматическая (хотя нужно учитывать, что это цифры 2011 г.). В нашем интернете по запросу «элитное жилье» я нашел 3 млн. ссылок. А в англоязычном интернете — 592 ссылки. На «жилище первого класса» у нас оказалось 15 млн. ссылок. На английском языке — 478 ссылок. «Жилье бизнес-класса» у нас — 8 млн. ссылок, а «business-class housing» — 68 ссылок. На русском языке «жилье эконом-класса» — 3 млн. ссылок. На английском языке «economy-class housing» — 111 ссылок. Причем, если вы встречаете в английском языке понятие «elite housing», то в девяноста случаях из ста это англоязычные сайты отечественных компаний или компаний ближнего зарубежья, которые работают исходя из конъюнктуры, сложившейся в нашей стране.
Последствий использования такого рода понятий два. Первое носит социокультурный характер. Люди просто разделяются на «престижных» и «непрестижных». Второе последствие еще более тяжелое: естественно, тут же возникает соблазн жилище каждой категории размещать территориально отдельно. И этому очень многое способствует, в том числе привычка функционального зонирования. Когда нам говорят, что у нас есть функция жилища, труда и отдыха, то кажется естественным, что жилище должно быть в одном месте, труд — в другом, а отдых — в третьем. Но дело в том, что современный город ни в функциональном, ни в социально-экономическом смысле так не устроен. В современном городе все это смешивается. И правильнее было бы заниматься другим — формированием смешанных сообществ, которые на самом деле гораздо более устойчивы во всех отношениях, чем такие изолированные по доходам сообщества. Конечно, люди с высоким уровнем дохода, живущие за забором, особых проблем не испытывают. Но зато люди с низким уровнем доходов, которые концентрировано расселяются на каких-то городских территориях, всегда в конце концов превращают их в трущобы. Эти территории потом испытывают проблемы с полицией,  образованием, воспитанием, медицинским обслуживанием,  со всем остальным. Так что главным образом именно по этой причине за рубежом пришли к концепции социально-имущественного территориального смешивания. Это освобождает от многих проблем, которые сопряжены с социально-территориальной изоляцией.

ЦВ: В своей лекции вы говорили о том, что в России архитектор не играет в жилищной сфере сколько-нибудь существенной роли. Почему сложилась такая ситуация?


К.К.:
Причин много. Один из моментов связан с тем, чем я занимаюсь — с архитектурным образованием. В самой его структуре до сих пор очень сильна установка на художественность, самовыражение, создание чего-то уникального, неповторимого. Отсюда крен в выборе предметов: много рисунка, много скульптуры, живописи, архитектурной колористики, но мало или нет вообще – социологии города и жилища, экономики недвижимости и менеджмента, современного градопланирования. Это все формирует личность человека, не способного работать на современном жилищном рынке. Здесь нужно разбираться в финансах, знать законодательство, пытаться встать на позицию человека, с которым ты работаешь, выполнять функции координатора между различными представителями проектной команды. Если архитектор ничего этого не умеет, то он на рынке никому не нужен. Он превращается в человека, который фактически навешивает красивый фасад на то, что сделано строителями, экономистами, просчитано по деньгам. Вот превращение архитектора из главного строителя в рядового члена разношерстной команды, решающего всего лишь «художнические» задачи — это практически деградация профессии. И, с моей точки зрения, одна из главных причин, по которой сегодня архитектор на жилищном рынке не играет существенной роли.

ЦВ: Какими компетенциями должен овладеть архитектор, чтобы уметь проектировать комфортную жилую среду?


К.К.:
Эти компетенции прописаны в современном стандарте по архитектуре третьего поколения. Там есть, например, такая позиция, как «умение разрабатывать задание на проектирование». Ведь архитектор на самом деле это делает, учат его этому или не учат. Просто он набивает на этом шишки многочисленные. И эти шишки обретают форму неудачных проектов, которые потом стоят десятилетиями, омрачая жизнь и обитателям, и горожанам. У нас, например, нет в стране ни одного учебного пособия, которое бы объясняло, как это можно делать. За рубежом — изрядное количество. Я, например, знаю 6-8 таких самых популярных учебников, которые в архитектурной школе любому педагогу известны.
Другая совершенно конкретная компетенция - это умение оценивать эксплутационные качества здания после того, как оно построено. За рубежом это долгое время называлось «оценкой после заселения» (post occupancy evaluation). В последние годы это обозначается другим понятием — «building performance evaluation» (можно перевести как «оценка эксплуатационных свойств зданий»). Это процесс, который сопровождает создание архитектурного сооружения на всех этапах. Сначала идет стратегическое планирование, когда определяется принципиальное соответствие выбранного объекта стратегии строительной компании или другого пользователя, выступающего инициатором строительства. Некоторые наши компании этим занимаются, некоторые не занимаются. Но в будущем этим будут заниматься все. Следующим этапом является разработка задания на проектирование — это выяснение потребностей всех людей, которые будут так или иначе причастны к строительству и эксплуатации здания.
Третий этап — строительство. Четвертый этап — эксплуатация. И на этом этапе опять нужно проводить исследование и выяснять: в какой степени то, что мы построили, соответствует установкам, которые были перед проектированием. В какой степени это соответствует интересам конкретного обитателя, арендатора или владельца. Такое исследование должно проводиться, как пишут авторы учебников, каждые 3-5 лет. Особенно в таких гибких, постоянно меняющихся сферах, как школы, административные здания (муниципалитеты, мэрии и т.д.), больницы, вокзалы.
Следующий этап — так называемое адаптивное повторное использование. Это когда первоначальная функция здания устарела, и нужно его каким-то образом трансформировать для того, чтобы оно было пригодно для какой-то другой цели. Кстати, в современной градостроительной и жилищной политике реконструкция становится гораздо более значимым ресурсом, чем новое строительство. Скажем, в Голландии в середине 90-х годов до 70% всего жилища, которое пополняло жилищный рынок, было не за счет нового строительства, а за счет возвращения в строй морально и физически изношенного жилища, за счет конверсии нежилых зданий в жилые и т.д.
Потом, в конце концов, стадия утилизации здания. Вот на всех этих этапах архитектор должен участвовать в аналитической работе сначала по выяснению того, что нужно спроектировать, потом хорошо ли это получилось, и затем что с этим делать на всех этапах жизненного цикла. Это современная концепция устойчивости. У нас этим компетенциям пока еще никто не учит.