Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

25.06.201701:27

Обманутым дольщикам поможем, но не всем

Обманутым дольщикам поможем, но не всем
10 Ноября 2011, 00:00
Фото:
I_Ponomarev.jpg
Версия для печати

- Илья Вадимович, вам не кажется, что механизм долевого строительства не очень работает?

- Почему не работает? В свое время это был мощнейший способ стимулирования жилищного строительства. Даже при том, что возникла проблема обманутых дольщиков.  Возьмите Татарстан. Да, есть десятки тысяч проблемных квадратных метров, но есть и  миллионы квадратных метров, построенных и введенных в эксплуатацию. Обманутые дольщики – это следствие недобросовестного бизнеса, который всегда присутствует в любой отрасли.

Но давайте и скажем, что сами граждане вели себя в какой-то степени инфантильно, не задумывались над тем, что они делают. Начинаешь разговаривать с дольщиками, они  признаются, что поддались на уговоры застройщиков не регистрировать договор, не оформлять его по ФЗ-214. Хотя среди тех, кто заключал договор по ФЗ-214, считанное число обманутых дольщиков, их почти нет. Так что этот закон права дольщиков защищает вполне приемлемо.

- Вы сами говорите, что закон защищает в том случае, когда продавец и покупатель им пользуются. Но проблема в том, что законом старались не пользоваться. Если люди не ходят по тем дорожкам, которые им выстроила власть, наверное, имеет смысл посмотреть, где они протаптывают тропу и потом уже ее заасфальтировать?

- Понимаете, какая ситуация, на рынке присутствуют в основном адекватные люди. Если по недвижимости сложилась определенная цена, есть люди, готовые за нее продать и есть люди, готовые за нее купить – это справедливая цена. Если же на рынке кто-то демонстрирует другую цену, существенно меньшую, надо задуматься, очевидно, это цена несправедливая, она связана с рисками. Подобные риски приводят к появлению обманутых дольщиков. То есть, покупатель сначала соглашается с продавцом, сам отказывается от своих прав, идет на любые уступки, а потом бежит к государству за защитой.

Я понимаю, что это не побороть, но надо всегда помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Либо мы покупаем сейчас, подороже, однако гарантировано получаем жилье. Либо покупаем подешевле, в расчете на будущее, только это уже авантюра. Конечно, есть такие покупатели, которые и платить полную цену не хотят, но и рисковать не желают. Понятное желание, однако зачастую проигрышное.

- Часть дольщиков вкладывалась в строительство жилья для себя. Часть рассматривала свои вложения как выгодную инвестицию. Сколько составляет доля инвестиционного жилья в долевом строительстве?

- Она сильно разнится, но я думаю, что не меньше половины, а если брать такие привлекательные регионы как Москва, Сочи, то, наверное, и того больше. По большому счету, вы правы, сегодня долевое строительство – это все-таки инвестиция. Мы отслеживаем ситуацию, на начальном этапе были дольщики, большая часть которых вкладывалась в первичное жилье. Сейчас таких практически не осталось. В основном идут люди, которые хотят заплатить одну цену, а через год-два получить совсем другую цену. Но никогда нельзя забывать, что такие игры связаны с риском.

- Зачем тогда государство в лице Министерства регионального развития РФ фактически гарантирует дольщикам получение жилья? Это какая-то беспроигрышная лотерея получается.

- А вот и нет. Мы работаем в тесном контакте с правоохранительными органами, анализ по всем объектам проводим детальный. Если видно, что деньги направлялись не на строительство, финансовая устойчивость застройщика сомнительна, то у нас возникают большие вопросы. Конечно, были и добросовестные застройщики, создавшие проблемы дольщикам. Начинали строить в городах невысокой инвестиционной привлекательности, разразился кризис, денег нет, стройка останавливается.

Но такие ситуации и решаются достаточно несложно, находятся источники финансирования, дома достраиваются. Даже если где-то схема была жульнической, гражданам мы все равно поможем. Но отнесемся к ним очень внимательно. Потому что есть обманутые дольщики, которые вкладывались сразу в несколько квартир. Вопрос – это граждане, которые решали проблемы с жильем или авантюристы-инвесторы? Второе более вероятно. Но если первая категория, то таким людям государство поможет.

- Может быть, стоит задуматься над иными способами вовлечения граждан в решение жилищной проблемы? Например, развивать жилищные кооперативы.

- По жилищным кооперативам законодательная база есть, на площадках фонда РЖС будет реализована. Я, конечно, вижу в этом серьезную перспективу, но все-таки акцент смещал бы на другое. Давайте понимать, что долевое строительство, что любое иное, предусматривающее вложение в собственность – это инвестиции в недвижимость. Но инвестиции делаются от избытка средств, что не может быть способом решения жилищной проблемы, тем более для социально незащищенных граждан.

На самом деле надо развивать, и мы постоянно говорим об этом, ипотеку для юридических лиц, создавать рынок арендного жилья, чтобы предоставлять людям нормальное жилье для проживания, а не в собственность. Пока нет избытка накоплений, человек может нормально жить на условиях социального найма, не платить при этом сумасшедшие деньги. Государство способно взять на себя как часть оплаты, так и полностью, допустим, для тех же бюджетников.

Но для развития рынка арендного жилья нужно разработать комплекс мер, защищающих арендаторов. С кем мы ни общались, все говорят – а вдруг нас завтра выгонят. К аренде же из-за этого относятся плохо, а не потому, что нужна квартира в собственность. Вот повысят налог на имущество, собственность станет обременительной, за ремонт платить надо, и что? В принципе, люди будут готовы жить в арендном жилье, если будут четко уверены, что их никто не выгонит. Гораздо более благополучные страны имеют долю арендного жилья до 50% и нисколько не переживают по этому поводу.

Беседовал Станислав СТРЕМИДЛОВСКИЙ