Информационный портал Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга

17.08.201700:50

Некоммерческий жилищный фонд будет в России основным

Некоммерческий жилищный фонд будет в России основным
31 Мая 2011, 00:00
Фото:
G_Hovanskai.jpg
Версия для печати

- Галина Петровна, ваш Подкомитет занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства, где у государства перед гражданами существует целый ряд обязательств. Насколько успешно они, на Ваш взгляд, выполняются?

- В 2005 году был принят Жилищный кодекс, содержащий норму об ответственности собственника за состояние здания, в котором он проживает. Износ жилищного фонда уже к тому моменту был огромен. В 2007 году Верховный суд РФ разъяснил, что если до приватизации дом нуждался в капремонте, выполнить его - обязанность бывшего наймодателя, то есть государства (постановление Президиума ВС РФ от 01.08.2007 г.). Если бы граждане массово начали предъявлять иски с требованием исполнения данного обязательства, бюджеты бы рухнули. В 2007 году Президент РФ предложил создать Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Был принят закон о создании Фонда, составители которого связали выделение регионам средств по программам капитального ремонта и переселения из аварийного жилья с выполнением целого ряда условий местными властями. Это привело к некоторым негативным последствиям.

Во-первых, к созданию фальшивых товариществ собственников жилья по всей стране, когда жители зачастую и не знают, что в их доме есть ТСЖ. Во-вторых, от участия в программе фактически отстранили собственников домов с непосредственным управлением (обычно малоэтажки с 4-8 квартирами), которых немало в России. В-третьих, не ремонтируются старые здания, где проживают неспособные софинансировать ремонт малоимущие граждане, пенсионеры, инвалиды.

- Удается ли как-то корректировать отмеченные Вами недостатки?

- Министерство регионального развития РФ согласилось с нами в том, что нужно включать пятипроцентные расходы малоимущих собственников жилья на софинансирование ремонта в субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг для тех, кто их получает. Однако ничего не было предпринято в этом направлении. Не решен вопрос и о начале отсчета установленного срока освоения выделенных Фондом средств не с момента их перечисления, а с момента поступления на счет.

Сегодня идет речь о прекращении публикации отчетов Фонда в периодической печати, поскольку они размещаются в сети. Мы считаем это недемократичным, ведь у многих пенсионеров и малообеспеченных граждан нет возможности пользоваться интернетом.
Кроме того, вместо ускорения процесса формирования земельных участков предлагается отсрочить его на два года. Этот проект прошел первое чтение только голосами «Единой России». Мы, напротив, добиваемся усиления законодательных норм, содействующих формированию земельных участков, входящих в общее имущество собственников. Очевидно, что несформированный перечень общего имущества не дает ТСЖ возможности нормально организовать управление домом и разграничить сферы ответственности, но соблазн точечной застройки и продажи подвала дома слишком велик, и власти саботируют процесс формирования.

Правда, нам удалось достичь некоторых компромиссов. Несколько раз я пыталась добиться исключения требования о наличии 22% управляемого ТСЖ жилищного фонда для участия в программе капремонта. В итоге сейчас этот процент сокращен вдвое. Еще нам удалось внести в закрытый перечень выполняемых при участии Фонда работ укрепление фундамента, но, к сожалению, пока только для северных территорий, хотя такая потребность есть и на юге, где бывают оползни.

- Представляется, что условия для получения финансирования из средств Фонда изначально были невыполнимы из-за отсутствия рынка услуг управляющих компаний и конкуренции на этом рынке.

- Правильно. В области тепло- и водоснабжения  действуют естественные монополии. Эта сфера регулируется антимонопольным законодательством. Конкуренция могла бы существовать в сфере управления жилищным фондом, но она искусственно подавляется, особенно в малых городах. Так что сейчас мы повсеместно имеем локальные монополии, только неестественные и бесконтрольные. В 2010 году вышло Постановление Правительства № 731 о стандартах раскрытия информации, призванное сделать прозрачной деятельность управляющих организаций. Последние восприняли его как нарушение коммерческой тайны, хотя логично, что собственники жилья имеют полное право знать, как расходуются их деньги.

- Учитывая, что подавляющая часть средств Фонда содействия реформированию ЖКХ будет израсходована уже в 2011 году, финансирование мероприятий по капремонту домов и переселению из аварийного жилья в 2012 году существенно сократится. То есть поручения на 2012 год будут даны, а средств для их выполнения не окажется?

- Не совсем так, ведь программы реализуются не только за счет бюджета Фонда, но и за счет региональных и муниципальных средств и пятипроцентного взноса собственников. В законе закреплено, что акцент в дальнейшей деятельности Фонда будет делаться на сносе аварийного жилья. От решения этой проблемы государству никуда не деться.

- Через полтора года Фонд ЖКХ закончит свое существование; к этому времени часть жилищного фонда будет отремонтирована, часть аварийного жилья – снесена, а что делать с остальным?

- В отношении аварийного жилья в законе есть норма, по которой собственники вправе им распорядиться. В противном случае земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, затем - снос и переселение с компенсацией либо с предоставлением жилья по договору социального найма.

Что касается капитального ремонта, есть два предложения по решению этого вопроса. Автор первого - руководство Фонда содействия развитию ЖКХ. Суть его в том, что на смену федеральному Фонду должны прийти региональные. Они продолжат проводить капремонты частично на средства государства, частично – на средства граждан, которые будут ежемесячно отчислять на эти цели некий обязательный взнос. Решения о времени, сроках и перечне ремонтных работ для каждого дома будет принимать руководство фонда, а собственники жилья окажутся отстраненными от этого процесса.

Второе предложение – наше, и заключается оно в том, чтобы с участием государства предоставлять на длительный срок льготные кредиты на капитальный ремонт. Такая практика существует во всем цивилизованном мире. В Германии, например, создаются благоприятные условия для подрядчиков, занимающихся капремонтом, предоставляются налоговые льготы. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выдает кредиты с использованием бюджетных средств на приобретение жилья, почему бы не дать его на ремонт? К тому же ипотека интересна 3% населения, а капитальный ремонт, так или иначе, актуален для 60% граждан.

В нашем варианте решение о проведении капремонта принимает общее собрание собственников жилья. Эта схема более выгодна жильцам, поскольку речь идет о выполнении именно тех работ, которые необходимы, и тогда, когда это требуется. Контролировать ход и качество работ тоже, естественно, легче. При создании нормативной базы по кредитованию можно даже взять за основу законодательство по ИЖК. Сейчас наше предложение о введении льготного кредитования начинает приобретать сторонников. В их числе - Фонд «Институт экономики города». Они придерживаются эстонской схемы - кредит под залог квартир. Мы предлагаем вариант кредитования под залог части придомовой территории, то есть земельного участка, который властям нужно, наконец, сформировать.

- На кого будет оформляться кредит, и какими, на Ваш взгляд, должны быть ставки по нему?

- Оформлять кредит следует на юридическое лицо. Кстати, массовое создание фальшивых ТСЖ – очень опасная ситуация: недовольные махинациями люди из них выходят, и юридическое лицо может быть ликвидировано. Оптимальный кредитор – бывший жилищный кооператив, где 100% собственников и нет муниципальной доли. Сложно представить, что половина членов его покинет. Что касается ставок, то под 12% годовых кредит, конечно, не будет востребован, а вот под 4-6% с рассрочкой платежей на 20 лет - весьма. Сейчас уже создан прецедент, когда выдается кредит на капремонт дома под 8% всего на семь лет, и уже на таких условиях среди собственников на него есть спрос.

- Должно ли государство каким-то образом определять ценовую политику в области проведения капитального ремонта зданий?

- Да, рекомендуемые расценки должны быть. Тем более что сейчас объемы нуждающегося в ремонте жилищного фонда в разы превышают объемы нового строительства. Естественно, государство и в этом случае должно помогать тем, кто получает адресную помощь по оплате жилья.

- Поскольку в среднесрочной перспективе государство не может обеспечить выполнение обязательств по расселению путем предоставления гражданам жилья в собственность или строительства нового муниципального жилья, предлагается компенсировать гражданам часть расходов на коммерческий наем на рынке.

- Это несерьезно. Мы будем попросту «накачивать» рынок бюджетными деньгами и поощрять рост цен. В Европе это решается легче и проще, поскольку там есть масса вариантов. Во Франции, например, объемы госпомощи варьируются в зависимости от того, к какой социальной группе принадлежит гражданин: малоимущим адресованы программы по предоставлению социального жилья, для людей с невысокими доходами предусмотрен наем некоммерческого жилья, а обеспеченным гражданам, способным снять жилье на свободном рынке, господдержка, естественно, не оказывается. Кстати, во Франции некоммерческого жилья больше, чем социального, поскольку там порядка 10% неимущих, а не 25%, как у нас.

Считаю, что в будущем некоммерческий жилищный фонд будет основным и в России. Мы слишком увлеклись собственностью, хотя далеко не все мечтают стать собственниками жилья. Сейчас у малоимущих собственников вообще появилась потребность в деприватизации.

- Год назад вы с председателем Совета Федерации РФ Сергеем Мироновым вносили предложения по включению в Жилищный кодекс целого раздела, посвященного некоммерческому жилищному фонду. Что в итоге?  

- Скажу больше, такой проект был подготовлен еще четыре года назад и очень долго пролежал без движения. В итоге он прошел в первом чтении, а в конце ноября 2010 года был отклонен без объяснений причин и рассмотрения наших поправок. Согласно Жилищному кодексу, социальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам. Раньше в очередь на улучшение жилищных условий ставили исходя из количества квадратных метров жилплощади на человека. После принятия ЖК стал учитываться и доход, и многие люди - представители среднего класса - оказались в сложной ситуации: по уровню дохода человек не может быть признан малоимущим и претендовать на социальное жилье, а снимать квартиру у частных лиц для него слишком дорого. Для этой категории граждан мы предложили ввести жилищный фонд некоммерческого использования. В этой модели  извлечение прибыли не является целью, но и нагрузка на бюджет не создается, так как не выделяется никаких дотаций на содержание фонда. При этом снять такую квартиру обойдется в два-три раза дешевле, чем аналогичную у частного лица.

Поскольку в федеральном законе нет нормы о некоммерческом жилье, в Москве придумали бездотационные дома, но в коммерческом фонде. Это ненормально, но другого выхода не было. Бездотационные дома предназначены для очередников, которые с радостью сейчас снимали бы квартиру, чтобы, например, суметь накопить на первоначальный ипотечный взнос, будь стоимость найма ниже. Зачастую это представители среднего класса, молодые семьи, желающие покинуть социальную очередь, где придется стоять 20-25 лет.

Идею развития некоммерческого жилья поддерживает Минрегион. Министерство экономического развития РФ, которое считало, что все это можно реализовать в рамках коммерческого фонда, сейчас тоже сняло свои возражения. Единственное оставшееся препятствие – несогласие Министерства финансов РФ. Там почему-то не понимают, что некоммерческое жилье создаст возможности по перемещению трудовых ресурсов, и что мы «вытащим» из социальной очереди граждан, сократив обязательства государства, уменьшим нагрузку на бюджет и расходы на эксплуатацию этих домов. Сейчас же вместо развития института некоммерческого жилья начали сокращать очередь, исключая из нее людей из общежитий и коммуналок.

- Некоммерческий жилищный фонд должен находиться в собственности государства или муниципалитета?

- На первом этапе это логично, а когда появится отработанный механизм и достаточная законодательная база, можно будет передать его некоммерческим организациям, я только поддержу эту инициативу.

Беседовали Станислав СТРЕМИДЛОВСКИЙ и Ксения ЛАКТИОНОВА